这个节点买房，很多朋友其实很纠结，买吧？怕降价，苏州好多楼盘绷不住了，9折、85折、8折此起彼伏，很多房企为了现金回流相继走起了"以价换量"的路子，不买吧？怕房贷利率又上涨，买房成本直接亏掉一辆车！

      答案其实就藏在目前的楼市行情里，我们先来看下今年张家港1—9月楼市的网签量。

01、稳！“金九”没有变“惊”九

      截止至2021年9月30日，2021年1-9月张家港商品住宅共网签12270套，网签面积为1575307.42平方米。

      对比去年，2020年1—9月，张家港商品住宅网签10513套，面积为1419917.19平方米。

      今年和去年相比，整体网签套数和网签面积都有明显提升。

▲2021年1-9月张家港每月商品房网签行情，图片来源爱上网

       整体的上半年走势非常明显：3月份小阳春起势，无论是市区盘还是乡镇盘都在凶猛出货，网签量直线上升，等到8月份，房贷利率持续上涨，加上银行贷款收紧，楼市网签量明显降温，二手房行情更是一片凉凉。

      早在3月份房叔就提醒大家，手头有老破小、老破大的，赶紧趁着火热行情赶紧卖掉再置换，完成资产优化配置。事实证明这几乎成了今年很多房东买房再置换的黄金窗口，因为这个时候二手房相对好卖，而且再置换房贷利率也是最低的。

      目前张家港银行房贷利率首套首贷大多在6.0%左右，二套贷款利率普遍在6.3%左右。10月份开始，楼市能否升温，和接下来的信贷环境也关系重大。

02、楼市红盘的热销背后

       今年1—9月卖得最好的楼市前20强楼盘大家看下：

       这次入榜张家港楼市前二十强的楼盘，房叔看了下，大致可以分为三类：

       第一类：就是顶流神盘。

       城北依然是大哥，无论是建发和玺，还是金茂智慧科学城，都是月月承包了张家港的楼市榜单头条。

       这两大盘作为楼市常胜将军，和板块内的资源密集度，以及自身楼盘的社区内资源息息相关。

       第二类：就是有价格优势的刚需、刚改盘。

      金港的建发御璟湾、中骏世界城，农联的棠颂云著、金厦阳光经典、市区的万科·公园大道、云樾兰庭、城南的新城和樾、依云兰庭、锦丰的绿地新里海源名邸、绿地悦颂云庭、天润悦府、石榴江南院子，高新区的中锐星未来等等，都属于此列。

      这些项目房叔团队都是沉浸式体验过，所以各自的买点、槽点也都非常清楚。

      如果你是刚需客户，锁定好心仪已久的板块，参考板块内卖得数一数二的刚需盘，大概率不会买错。

       至于刚需盘具体怎么选，楼市的答案其实已经给出，就在广大购房客用真金白银投出的选项里，我的买房建议核心还是看资源，其中社区外资源＞社区内资源。

      第一优先考虑点：社区外资源，如果楼盘社区内的品牌、物业、装修没有太多的特色亮点，那我建议你重点筛选标准就是社区外的资源项，比如学区、商业等等。

       具体在让资产保值增值的资源强悍度上，我的个人观点是学区＞区域＞商业＞交通＞其它。

       学区这一项很好理解，好的学校资源在哪里，广大孟母的脚才会站向哪里；而大的商圈效应对于楼盘价值的带动作用也非常明显。张家港城市小，开个车从城西到城东也不到半小时，所以交通的价值让位给商业了，换个城市，比如苏州，这里面的购买逻辑又不太一样。

      此外，社区内资源，比如品牌、物业、景观、装修等等，这几个点也可以综合考虑。

      以前20强楼盘为例，金港的建发御璟湾胜在建发所打造的社区内资源“三把斧”：门头、园林、会所；中骏世界城胜在商业体就在家门口。

      高新区眼下是群狼环伺的局面，之所以中锐星未来、金厦阳光锦上脱颖而出，最核心的优势就是胜在苏大张家港实验学校这张王炸，王炸还未出鞘，就已经吸引了很多自住客和投资客的涌入。

      而城南依云兰庭为例，周边城市界面较为一般，但是核心学区优势还是让这个盘走量明显：市二中南校区+暨阳实验小学南校区。

      至于榜单里面的万科公园大道、云樾兰庭，新城和樾等楼盘，周边资源较为一般，最吸引人的核心点还是二环内+价格优势。

      第三类，这一类是未来实现保值增值的置业大趋势。

      高端改善盘的火爆，以建发和玺、金茂智慧科学城、暨阳府、金新城万科大都会为代表，这类楼盘很好选，因为每一个楼盘几乎都是所在区域内的高端改善盘标杆。

      这些高端改善盘的热销都不约而同的指向了一个事实：越来越多有钱人的首选项已经更趋向于“房住不炒”，更为关注的是社区内资源的稀缺性：比如开发商口碑、楼盘品质、物业服务、圈层纯粹性以及产品附加值比如科技房等等。

      除了居住享受度之外，今年2月份开始苏州高端改善盘的火热行情已经向市场证明了一点：核心品质盘的保值、增值能力也在增强，也成为了富人们资产配置里的首选项。

      而从去年一整年的楼市热销排行榜来看，高端品质盘也抢占了不少市场份额。

      房叔一再跟大家强调要优化手头的资产配置,手头的房产不是越多越好，保值增值的核心在房子的质量，而非数量，我建议手头房子太多的，可以考虑抛掉手头的普通资产，置换成这个城市的一两套核心资产，张家港楼市并没有那么复杂难懂，想清楚自己买房置业的核心需求，楼市格局一目了然。

03、接下来，降还是不降！

      许多人对苏州国庆节期间诸多楼盘的跳水大放价分外敏感，觉得接下来楼市也会来一轮大降温。

      其实大家如果仔细的留意苏州的一些降价楼盘，就会发现，大多走“以价换量”路线的楼盘，大多属于新盘扎堆、供应量凶猛的高库存区域。

      接下来的楼市，也符合二八开定律：核心区域优质楼盘继续走红吃掉楼市大头，库存量高的板块普通楼盘去化艰难，如果接下来信贷环境依然是收紧状态，不排除年末一些开发商急于回款会以价换量。9月份房叔在《新房库存量约29684套，张家港各板块真实行情如何？》一文中有过干货分析，整个张家港目前库存量大，去化速度有限的，要数金港、高新区两大区域，岁末冲刺的时候这两个区域估计会有楼盘走“以价换量”路线。

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