今天想跟大家来聊聊一种比较特殊房产——法拍房。

      这两年，张家港的法拍房越来越火热了，很多时候甚至可以用“一房难求”来形容。

      尤其是市区的房子，动辄就是上万人围观，一场拍卖能够出价100多次！

      甚至有的时候，还会出现成交价高于评估价的情况！

      鉴于法拍房的火热程度，今天就跟大家多聊几句关于法拍房的一些事情。

      在很多人的印象中，甚至根本不知道，法拍房究竟是什么？不少人还以为是一些违建违规的房产类型。

      其实，法拍房也是一种购置房产的正规渠道。

      在一些专业投资客或者比较精明的购房者眼里，这几年，法拍房甚至已经逐渐从偏门变成了一种流行趋势。

      目前主流的法拍网站，房源量最多的应该就是阿里拍卖了。

      当然，除了阿里，另一个电商巨头——京东，也加入到了法拍的行列中来。

      并且京东拍卖上的房源相比之下要更低价，更适合大众去捡漏。

      在这些法拍房网站上，你会看到一个很神奇的现象，这些房子不仅有众多人去围观，甚至还有人会专门设置提醒模式。

      能够得到这么多人的关注，法拍房自然是有着极其吸引人的优势。

      首先一点就是便宜，法拍房的起拍价大概只有市场价的七折左右！

     上面的截图中就可以看出，起拍价都是低于评估价的，而评估价就是所谓的市场价。

      如果出现流拍，二次进行拍卖的话，拍卖价大概是估价的80%；如果再次流拍，三次拍卖的话，拍卖价大概是估价的64%。

      拿一套市价为300万的房子来举个例子：拍卖价为300万*70%，即210万；若流拍，则第二次拍卖价为210万*80%，即168万；若二次流拍，则第三次拍卖价为134万……

      简单地说，二拍相当于打5.6折，三拍相当于打4.48折！

      半价买房，这是什么概念？难怪那些凶宅都有人抢着去拍！

      其次，法拍房非常容易捡漏笋盘。

      有时候，法拍房会出现一些核心地段的房源，特别是有学区加持的法拍房，基本刚出来就会被人盯上。

      比如这套皇家首座的二拍房，面积164平还带装修，市场价466万，而起拍价仅仅只有262万！

      按照起拍价计算，相当于只要1.6万/平！而二手市场上皇家首座均价2.4万/平！

      最终成交的结果是302万，相当于实际均价1.85万/平，等于是二手房市场价打了77折！

      当然，在张家港的众多法拍房中，也不是越便宜的房子越多人关注，通常市区二环内的商品房热度是最高的。

      这也可以理解为，法拍房捡漏，并非是捡着最便宜的买，而是捡着最有价值的买。

      张家港的法拍房之所以被关注，除了它便宜之外，还有一个很重要的原因：不限购！

      在一些限购比较严重的一二线城市，比如上海、苏州，对于用光房票的有钱人来说，法拍房就成了他们购置房产的一个很重要的途径。

      但是好日子并没有很长久，从去年1月开始，上海的新政策要求法拍竞拍者，需要事先确定具备上海购房资格，等于是将法拍房也加入了限购。

      苏州同样，市区、昆山、太仓这三个区域的法拍房，也纳入了限购政策范围。

      但好消息是，张家港的法拍房，不纳入限购！

      对于我们港城人民来说，法拍房依旧是可以去捡漏的好机会。

      况且，法拍房相对于二手房来说，省税又省中介费。

      现在市场上的二手房，基本上所有的税费都是由买家承担的，不仅如此，还要承担至少1个点的中介费。

      但是在法拍房中，房子的税费，是竞拍人和前房东各自承担的，也没有任何中介费产生。

      同时，法拍房也可以按照正常银行利率进行贷款，这一点来说买房门槛又降低了不少。

      当然，买房就会有风险性，便宜又不限购的法拍房也一样。

      法拍房的来源大概有以下四种，其中商业贷款产生的法拍房，应该是背景最为干净的一种。

      对于想要购买法拍房的人，我觉得有以下3点需要特别注意：

      第一，务必提前看房，悔拍不退保证金！

      正是因为法拍房便宜，所以经常会出现买房人没有实地看房或者竞拍之后才发现有瑕疵，因此要悔拍的情况发生。

      和平时买房有定金一样，法拍房也是有保证金的，一旦发生悔拍，保证金拒不退还！

      第二，户口、上学问题，法院不做保障！

      虽然房子是由法院拍卖给你的，但是能不能过户，还是要另说。

      因为原则上拍卖是为了偿还债务，户口和上学什么的，是不在法院受理范围内的。

      目前也并没有出台可以强制迁出户口的相关法律，所以就算你成功拍下了法拍房，但是如果过不了户，其实还是没有办法解决落户、孩子上学等相关问题。

      张家港的房产证，5年之内只能提供一张学票，所以其实还是很重要的。

      第三，房屋当前状态必须提前调查清楚！

      在租赁大于买卖的法律规定下，如果这套房子之前被签了长期租赁合约的话，你只能等到租约结束，才能收回这套房子的使用权。

      出租半年一年还好，万一签了5年、10年甚至更久的合约，那真是哑巴吃黄连了。

      此外，房屋当下的拖欠费用，也是需要由竞买人承担的。

      所以想要捡漏法拍房，竞买之前的市调，就尤为关键了！

      预祝各位好运。