各位老朋友，大家好，我是R先生。

      今天这篇文章很重要，重要到什么程度。

      跟每一个张家港人的资产有关。

      昨天晚上20:25分，官媒发了这样一则稿件，题目很普通

      “我市召开房地产市场监管联席会议”

      请大家仔细把相关内容至少读2遍，有没有发现相关的玄机。

      我敢打赌。

      字你都认识，但里面的奥妙你一定没有看懂。

      因为这样一份文件概要，就是一个大的方向，并没有提到具体的执行方向，所以给人一种感觉“说了跟没说一样。

      其实越是语焉不详，事情也就越大。

      你一定没有意识到，张家港迎来了自2017年以来的5年内的楼市的首次调控放松。

      综合多方渠道来源再加上个人判断，我为大家一句话一句话按照政策的重要程度，给大家重新解读下。

      屏住呼吸，好，我们开始。

      01、“调整商品房交易条件”。

      R先生解读：暂停执行2年限售的政策。

      针对商品房的交易流通环节，一般会从三个方面进行限制，限购、限贷、限售。

      对于张家港来说，目前不限购，任何人都能买，也不限贷，买第2套的首付跟第一套一样，都是30%。

      唯一可以变动的，就是目前正在执行的2年限售。

      张家港的2年限售的规定，是2017年8月的时候开始执行的，张家港也是继扬州、常州、南京、无锡、启东，江苏省第6个采取限售的城市。

      我在最近1个月之内，曾经写过3篇文章，建议张家港取消2年限售的相关政策。

      其实早在2019年，张家港就想着要取消2年限售，但无奈的是，当时舆论压力太大，政策还没正式出台就被废弃，变成了一日游。

      而目前趁着全国楼市政策统一降低的情况下相关政策再次低调入市，从时间点的切入看，真的是刚刚好。

      好，我们再进一步说，如果暂停执行2年的限售政策，影响是什么？我觉得主要有两个方面：

      第一：可以抓紧去库存，特别是开发商的一手库存。

      原先你从交定金到网签再到拿到产证，差不多需要2-3年的时间，再叠加2年限售，你的投入资金差不多要被锁住4-5年，现在持有时长少了一半时间，那自然会吸引一部分人买房入场。

      为什么一定是优先利于去化开发商的一手库存，因为开发商的一手房卖不掉，那他们就没钱继续买地，所以这个时候要把开发商的信心给烘托起来。

      第二：市场上的二手房供应量一定会增多，短期对房价是利空，长期来看是利好。

     首先有一点是可以肯定的，限售放开后，市场上的抛盘量相比以前，一定会有所增加，房价在短期内会出现一定程度的供需失衡。

但这样的情况大概会持续6个月到1年的时间，然后慢慢会向上走。

      背后的原因很简单，从常识来看，因为任何一项抑制性的政策，其实都会在一定程度上抑制楼市的需求发展。

      很多时候未满2年的交易其实并不是没有发生，而是发生了，买家和卖家私下签订协议，并没有体现在交易数据上，或是说真实的交易数据被延后了。

      而现在因为允许未满2年就交易了，所以交易数据就会及时显示，交易量就会出现扩大，而一旦交易量被放大，其实就会强化大家的购买信心。

      整个交易置换的链条，将会被开启。

      02、“优化住房价格备案”。

      R先生解读：针对新房的备案价格，将会按质定价。

      张家港目前所执行的新房备案价格的制定，主要是根据前期的土拍价格决定的。

      这样其实也没有错，因为全国大部分城市都是这么干的，这么干最大的好处就是可以有效抑制房价的上涨，根据ZF的统一政策来执行。

      但这么干有一个巨大的弊端，就是开发商没有动力来做精品住宅，没有动力在精装上花更多的心思。

      所以我们看到其实最近几年张家港真正投入很多钱来做精装的开发商不多，而这样的情况，在苏州、上海、南京等城市也都是一样的。

      反正投入多少最后的定价都是一样，那我何必再来这么折腾呢，投入再多，也无法卖出溢价。

      这里最明显的就是张家港的楼王暨阳府，1.3W+的楼面价，然后那个装修标准高到爆，但最后给到的备案价格却仅仅只是2.4w-2.5w,基本就是卖一套亏一套的节奏。

      而此次最新的政策，最大的变化就是相关部门可以根据开发商投入的成本进行核价，鼓励开发商们在张家港范围内做精品住宅，盖好的房子。

      目前张家港中产的购买力其实还是不错的，很多人其实愿意置换到更好的小区中去的，哪怕贵一点也OK。

      谁说张家港不配拥有高端的3W+的新房？

      仁恒、绿城快来，张家港向你们招手。

      而受到此次政策最大影响的，应该是还未取证的中锐星公园，因为打造的是豪宅系列，所以备案价很可能会取得进一步的突破。

      03、“加大人才购房支持力度”。

      R先生解读：对于特定人才，给予一定程度的购房支持。

      这里面最重要的其实有两块，一是对人才的定义，二是购房支持的力度到底有多大。

      首先，张家港目前对于紧缺型人才其实是有明确定义的，需要具备两个条件，第一是本科，第二是需要紧缺型专业。

      其次，购房支持的力度还未明确，但一定会远远高于常熟补贴的房价的1%。

      不出意外的话，如果你想要获得购房补贴，是需要企业去向市人才办申请后得到认证了才有资格的，这其实也就意味着，享受面不会那么的大。

      也正是因为涉及到的面不大，所以给予补贴的力度会比较大。

     这样的政策在我看来，就是精准滴灌。

     所针对的人群并不是张家港的普罗大众，而是真正的愿意在港城大企业扎根并且留下来的朋友。

      04、“鼓励金融机构以最优政策支持居民家庭首次购房”。

      R先生解读：首次购房的朋友，有部分人群很可能将会享受到首付20%的政策。

      注意注意注意，请大家千万不要解读成张家港的首次购房首付款比例下调至20%，这样解读是不对的。

      这里面有几个重要的点：

      1、认房又认贷：如果你在张家港买过房并且在全国范围内有过商业贷款记录，则会直接排除。

      2、谁能享受这个政策，不是售楼处说了算，而是银行说了算的，银行一定会根据你的所处行业、收入水平等进行严格的考量。

      所以，提醒所有的购房者，如果你去售楼处买房，售楼处如果跟你说首套房可以享受20%的首付政策，请一定要睁大双眼。

      还是得给自己留足30%的首付资金，不要最后无法享受而导致买房失败定价也被没收了。

      05、“加快房地产项目施工许可、加快释放预售监管资金”。

      R先生解读：这2条都是针对房企的利好，对于房企而言，可以进一步加快资金回笼，有助于提升拍地信心。

      我们重点说说第二点，很多开发商其实挺关心的。

      其实从昨天政治局会议上，直接喊话房企了：优化商品房预售资金的监管。

      因为前期很多地方对资金监管并不严格，导致预售款被房企私下挪用，最后一旦烂尾，其实账上也没有多余的钱了。

      本来在三道红线出台之前，房企还能继续借钱融资，但红线出台之后，钱不能借了，后面没有钱结给施工方，只能停工。

      后来很多地方就强化了预售资金监管力度，原先其实还好，但最近2年受到疫情的影响，同时卖房也卖不动了，雪上加霜。

      所以现在政治局也重新提出：优化商品房预售资金监管。其实就是大家都要灵活一点，得让房企喘口气。

      06、最后的一点感悟和几点预测判断。

      1、这次张家港楼市政策调整的时间点非常巧，天时地利人和。

      就在昨天，中共中央政治局召开了会议，针对楼市提出了两点：

      第一：支持各地从当地实际出发完善房地产政策；

     第二；支持刚性和改善性住房需求。

      这是自2016年房住不炒的论调出台至今，高层首次默认各个地方当下的楼市放松政策，而且针对第二条，给了各地足够的自由解读权。

      根据不完全统计，目前全国差不多有100多个城市已经出台了楼市放松政策，张家港此次调整，从舆论上压力大不大。

      2、这次的政策说的比较隐晦，希望各中介机构媒体也不要过度渲染。

      虽然这次的舆论环境很友好，但还是拜托大家都可以理智一点。

      其实我一直觉得，在当下的张家港楼市，刚需和改善住房的需求差不多占据了九成，真正的投资客其实并不多，没必要无脑吹。

      同时也提醒各大售楼处，当下千万不要在各显著位置张贴和鼓吹政策，不吹不擂的口头释放就可以了，否则当心被拉小黑屋。

      3、此次楼市调控的政策，从购买者、开发商、银行三个主体维度切入，目的就是维持大家的信心。

      第一就是让买房人对张家港楼市保持一定程度的信心，第二就是让开发商对张家港楼市保持一定程度的信心，有利于稳定土拍市场。

      4、通过此次调控，希望达到房价的最佳状态，微涨5%。

      根据统计局的相关数据，目前每年的通胀率，就是5%左右，作为大宗资产的代表，房价一直不涨其实意味着大家的资产在贬值。

      但房价涨的太快，还没有上车的人可能就很难上车。

      所以，房价的最优状态，就是打平通胀，让大家财富不贬值即可。

      5、港城楼市会逐步进入稳定期，新房的优惠和中介返佣将会逐步减少。

      随着政策的不断实施，张家港楼市我相信会有一点好转，原先3-5月的小阳春楼市因为疫情其实会被延后，两股力量的叠加会提升开发商对后续市场的判断。

      没有买房的朋友，趁着5月，可以抓紧入手了。

      当然，现在楼市的难其实不在于楼市本身了，而是在于整体环境的难，在于大家对未来信心的不足，所以大家必须要提升自己的能力，然后做好各种预案。

      同时请你相信，随着下半年大量宏观层面经济政策的实施，一切都会慢慢好起来的。