昨天5月20日，一份重磅大礼。

      新一期贷款利率出炉，一年期LPR为3.7%，维持不变，5年期以上LPR从4.6%降为4.45%，下降15个基点。

      绝大多数的房贷都是以LPR为基准计量单位的，然后固定加减点数，因此LPR下降会导致所有人的月供下降。

      最近，房贷那是一降再降，不知道降了多少次了。

      就在今年年初，张家港首套房的利率是LPR+80个基点，很多人是5.7%，5.8%上的车。

      就在上周，首套房的利率变成了LPR-20个基点。

      有人如果在去年年底前按5.8%利率签的贷款合同，结果4个月后买同一个楼盘的人用4.4%的利率就签了合同。

      还没过几天，又降了0.15%，还是直接动的LPR。

      这表示在520之后的购房者，可以用4.25%的利率买房，和5.8%相比，利率少1.55%。

      如果你以前没有在张家港买过房子背过商业贷款，属于首房首贷的话，这次买房最低可以做到4.25%。

      很多人不在意，觉得不就1%多一点的利率嘛，有啥用？

      这是典型的没有经济头脑。

      每贷款100万，少1.55%的利率就代表你一年要少还1.55万元。

      觉得1万多块无所谓？那是你没有数字概念。换算成月供，那就是每个月少还1291元。

      贷款100万，本来月供5800元，如今月供4509元。

      一个月凭空多1300块钱可支配收入，少吗？不香嘛？

      张家港其实很多人收入也不算很高，差不多5000-7000元左右，也就是因为买房早买了几个月，你就要多还1000多。

      如果贷款额更高，贷200万乃至于400万以上的人，那每个月减少的月供就更离谱，等比增长。

      所以说，贷款利率差距1.5%是非常离谱的事情，30年累计的利息更为离谱，差不多省了一辆卡宴的钱。

      对于前期很多已经买房子的人来说，存量的LPR得明年1月才会下调，哪怕是下调了15个基点，5.8%的话还是得要5.65%，依然很贵。

      我今天想跟大家聊一聊关于房贷很多人不知道的几件事：

      1、等额本息和等额本金到底怎么选；

      2、到底要不要提前还房贷；

      3、如果提前还，应该怎么操作。

     今天这篇文章很长，大家深呼吸一口气，慢慢看。

01

      先聊聊等额本息和等额本金，仔细看完，彻底搞懂。

      对于绝大部分普通人来说，等额本息和等额本金是最容易被弄混的地方，这两个东西解释起来实在是太复杂太拗口。

      今天，我用简单粗暴的方法，让大家瞬间了解他们的异同。

      曾经有多个文章说，房贷用等额本金好，等额本息会多交几十万的利息，真的是这样么？

      错了，等额本金和等额本息的利率是一样的，他们俩最大的区别，在于等额本金，你前期还款较多，仅此而已。

      我现在以100万房贷30年举例，基准利率设定为4.9%。

      如果采用等额本息法，每月应还款5307元，30年累计还款191万，你大概需要给银行91万做利息。 

      等额本息法的特点是每个月还款额固定，在第一个月的5307元里，4083元是利息，1224元是本金。

      而到了第360月，你每个月还是还款5307元，但是其中5286元是本金，利息仅为21元。 

      所以还有一个谣言是，等额本息法前期还的都是利息，后期还的才是本金，如果前几年没有提前还款的话，就不用还了，因为后期再还亏大了。

      这一点，我后面一并讲解，先把等额本金法给大家也列清楚。

      假设采用等额本金法，每个月将会固定还本金2777元，利息将逐渐减少，第一个月应还利息4083元，故第一个月应还房贷总额为6861元。

      30年累计还款173万元，比等额本息法少还款接近20万。 

      看到这个数据，你会说，没错啊，等额本金法就是省钱，我就借了100万，结果少还20万的利息，这么惊人的数据难道还不能说明问题么？

      当然不能，实际上等额本息法对消费者来说是最有利的。

      首先，我们仔细对比两个图发现，不管你是等额本金法还是等额本息法，只影响你每个月还的本金数量，而不会影响你还款的利息，你还的利息是一样多的。

      你会说，不对啊，等额本金法每个月应还的利息很明显是在迅速变少，我眼又不瞎，你自己上面刚列完图，图上显示的清清楚楚。

      别急，你再仔细看看，两种还款办法，第一个月需要偿还的利息都是4083元，但是随后等额本金法应还的利息在迅速减小，为什么呢？

      因为在第一个月，两种办法所占用的本金，都是100万整，所以他们当月应还利息的金额都是100万*4.9%/12=4083元。

      但是这个月，等额本金法额外还了2777元的本金，而等额本息法，只还了1223元的本金。

      从第二个月开始，等额本息法占用银行的本金，就变多了，随着时间的推移，它额外占用的银行本金，会越来越多。

      你占用了更多的银行本金，利率一样的情况下，你应缴的利息当然应该变多。每一期你应缴纳的利息，都是你当期占用本金*利率，等额本金和本息均是如此。

      但是我之所以找银行贷款买房，就是因为我没钱啊，我要是有钱我还贷款干嘛。

      至少90%以上的普通人，都希望占用更多的银行本金，越多越好。

      如果能永久占用银行的本金，每期只还利息不还本金，那简直太爽了，这样的条款如果能签100年，而不是30年，那这笔钱和白送给你也没什么区别了。

      不信的话，你可以按这个条款把钱借给我，多多益善，R先生我来者不拒，因为这等同于送我钱。

      出于这种思维考虑，那我们当然更倾向于选择等额本息法，因为这种办法前期偿还的本金极少，贷款买房的人群，绝大部分，都是现在没钱，未来有钱。

      而等额本金法，前期还款太多，第一个月要还款高达6861元，而最后一个月，每个月只需要还款2789元。 

      30年前，1000块钱是一笔巨款，但是今天的1000块，也许只够吃一顿饭，等额本金法很明显有头重脚轻的趋势，并不是普通工薪层合理的资金分配方式。

      房贷的利息只和你占用的本金多寡挂钩，和你还款方式一毛钱关系都没有，我们回到第二张图，等额本息法，第360个月应还21.58元的利息，5285元的本金。

     后期果然都是在还本金，那么你亏了么？

     一分钱都没有亏，最后一个月，你还欠银行5285元的本金，占用的这5000多本金，按利率会产生21.58元的利息，这有问题么？一点问题都没有。

      如果是等额本金法，第360个月，应还11.34元利息和2777元本金。

      为啥会产生11.34元的利息，道理很简单啊，你这个月欠银行2777的本金，按照利率，理所当然的会产生11.34元利息。

      综上所述，你占用银行的本金越多，你应还的利息越多，但是银行承担的风险和成本也越大，所以大家是公平交易。

      等额本金法之所以30年累计还的利息稍微少一点，完全是因为它前期本金还的多，占用的银行本金少。

      如果你倾向于前期多还本金，那你少贷一点款就是了，或者直接提前还款，干嘛要用等额本金呢。

      时间就是金钱，这句话一点都没错，从长期角度出发，以十年为单位进行考虑，随着货币的超发，你的收入一定会增加，欠钱的成本一定会减少。

      所以，来，划重点，最后总结。

      建议无脑选择等额本息法。

      不用烧脑筋去对比了，如果你后来挣钱了没地方投，提前还款就可以了，你没亏一分钱利息，前面帮你计算过了。 

02

      说到提前还款，那就要提一下要不要借房贷和提前还房贷的问题了。

      最近，微博有一条热搜很有意思：这届年轻人不想给银行打工了！

      当然，说是这么说，但真正到你买房子的时候，你到底要不要问银行借款买房。

      很多人会说，这还用问么？当然要借了，借的越多赚的越多啊，好多人都这么说的。

      由于过去20年房价始终上涨，这个逻辑是没错的，基准利率是4.9%，只要房价增幅超过这个数值，那么买房贷款就一定是划算的。

      对于没有钱，只能靠未来的工资还贷的人群来说，只要房价增速大于4.9%，你借房贷就是没有错的，它能让你迅速有个家。

      但是对于一部分人群来说，他们除了借房贷之外，还把手头的现金借给别人或者金融企业来吃息差，这样的人还不少。

      很多人认为，我欠着4.9%的房贷，用8%的利率把钱借出去，一年净赚3%，简直不要太聪明。

      亲，你听说过银行坏账么？没听说过没关系，我给你解释一下，银行借出去的钱，如果收不回来，那就叫坏账，这笔钱是按亏损计算的。

      如果你的息差是3%的话，那么你借给100个人，只要有3个人不还钱了，你就是亏的。

      为什么银行贷款利率低，因为银行基本只给资质好，有抵押物的企业借贷，风险低，利率当然可以低。

      为什么很多小金融公司搞小微贷款的利率这么高，因为他们的目标企业资质差、风险高，通常还没有抵押物，利率当然高，息差不高不足以覆盖这个风险。

      房贷对银行来说，只是略有风险，因为你有房子及你个人的终身信用作为抵押物，所以银行房贷的利率，可能是你这辈子能拿到的最低贷款利率了。

      但是房贷对你来说，却是100%的风险，中国是个人无限连带责任制，个人欠款，至死方休，除非你愿意放弃一辈子的未来，否则这笔贷款你是必须要还给银行的。

      如果你把钱放出去的利率是8%，那么你的坏账率必须低于3%才算赚钱，如果你把钱放出去的利率是12%，那么你的坏账率必须低于7%才能赚到钱。

      所以，在借钱之前，你要认真评估对方赖账的概率，你这笔钱放出去，可不是一定能收的回来哦。

      不要相信什么兜底保本，碰到极端金融风险，连银行都能破产，何况那些小型企业。

      这几年有好多为了8%收益把钱存到P2P，自己还欠着几十万房贷的傻白领，现在打碎门牙往肚里吞啊。

      所以，如果你手头的项目息差只有区区几个点，但是你评估对方赖账的概率还不止于此时，这些钱，你还不如直接存银行。

      但是银行的理财收益一般是3%-4%，比你房贷的基准利率还低1个点，你如果欠着房贷把钱去买理财，那简直是傻到家了。

      所以对于这样的人，直接把钱提前还贷，是最佳的选择。

      这世界上，不是所有人都愿意去借房贷的，只能说大部分人愿意借房贷，而有些人，就是愿意全款买房。

      当然，很多人不这么做的原因，是因为他们没有全款的钱。。。

03

      还有一种情况，就是很多人需要进行置换，如果资金比较充裕，建议可以提前把房贷还清然后再去贷款买房，毕竟二套的利率超过了5%，也是挺高的。

      你自己的存款很难找到这么高的无风险收益。

      在张家港，很多家庭都是有2-3套房产的，但手头的这些资产并不都是优质的。

      无论是现在想要自住改善或者投资用，只要是有置换需求，并且手头攒了点钱，那么这种情况下去提前还贷是最佳选择。

      为什么呢？

      首先，在置换时，是否还清贷款，还会影响到你再购买时候的利率，首套房和二套房，还是相差挺多的。

      其次，现在去提前还贷然后置换，等于是在利率的源头上去降低利差。

      你当初5.8%的利率买的房，提前还贷后现在依旧能够享受到4.4%甚至更低的利率去买房。

      另外，原先不好的房子只会随着时间的推移而逐渐掉价，把之前的贷款还清，将不好的资产置换，这是及时止损。

      当然，置换也是有成本的，想降低房贷利息并且置换优质房产，有个前提条件就是你手里必须有一定的现金流。

      至于有多少，我没法给出具体的数字，只能给大家一个参考：

      当剩余房贷只占据你个人现金资产的1/3以下时，有置换计划，可以提前还款。

      当然，如果没有置换房产的需求，也可以进行提前还贷。

      因为当前房贷已经出现了负增长，所以普通人可以把签署的高利率房贷合约尽可能地提前结束，能还一点本金是一点。

04

      如果已经决定要去提前还贷，也并不是你随时随地直接拎着一袋钱扔在银行柜台上就可以的。

      首先，你得了解一下自身的情况，知道自己具不具备提前还款的资格。

      一般来说，提前还贷需要按月正常偿还贷款本息到一定期限后，比如半年、一年甚至更久的时间，才允许提前还贷，不收取违约金。

      这一点基本上看看合同就知道了，在贷款合同中关于违约金这一项都会有特别说明。

      除了是否违约以外，根据不同银行的规定，提前还款对金额也会有一定的限制。

      那么，提前还贷，怎么还最划算呢？也要分为好几种情况。

      第一种就是一次性全部还清，这种情况一般会出现在需要转卖房子的时候。

      其余三种则是选择缩短还款时间或者提前偿还部分贷款，从而达到提前还贷的效果：

      1、每月还款额不变，还款期限缩短；可有效节省利息。

      2、每月还款额减少，还款期限不变；可减小月供负担。

      3、每月还款额减少，还款期限缩短；可节省较多利息。

      如果是从节省利息的角度出发，那么缩短还款期限肯定是更划算的。

      这个很好理解，缩短了还款期限就等于加快了还款周期，这样的结果就是更早地还清贷款，从而降低利息的产生。

      选择减少月供，一般需要提前偿还一定的贷款金额。

      这样可以有效地降低还款人每月的负担，也会在一定程度上减少利息的产生，但和缩短还款期限相比，效果会比较弱。

     今天文章比较长，大家可以分享给有需要的朋友，我给大家总结一下：

     1、关于贷款方式的选择，建议无脑选择等额本息法。如果你后来挣钱了没地方投，提前还款就可以了，你没亏一分钱利息，前面帮你计算过了。 

      2、如果有多余的钱，可以选择提前还房贷而不是去买3%-4%的理财产品，妥妥的亏钱，至于8%的P2P，碰都不要碰。

      3、如果要提前还款，需提前咨询相关的银行，不同银行政策不一样，如果你只是单纯想降低个人负债的，那么缩短周期，是个不错的选择；如果收入一般，月供比较吃力，那么选择减少月供的方式会好一些。