最近突然有好多买房者都来向我咨询同一个项目：

梁丰壹号

      先跟大家说一下，这是一个公寓项目。

      马上就要开了，地段也确实不错，所以也确实吸引了一大波用户。

      我抓紧去了趟，跟大家聊聊我的想法。

      01.

      梁丰壹号项目是由张家港城西村梁丰集团进行开发的，项目就位于大成广场对面，步行街附近。

      也就是去年6月份，由新农联置业拿下的长安路南侧的迷你地块。

      虽然步行街近几年有点没落了，但王者风范犹存。

      梁丰壹号项目由城西村开发，打造了3栋公寓楼，底下两层均为商铺。

      公寓产品面积段为40-83平，一共有4种户型，分别是40平、44平、68平、83平。

      其中，朝南的户型有40和83平，朝北的户型有40、44、68平。

      跟其他公寓相比，梁丰壹号有个优势就在于，项目跟港华燃气是直接合作的。

      公寓也都是精装交付，交付的时候在厨房里就帮你已经安装好了灶台，可以直接使用天然气。

      并且梁丰壹号所提供的水电也是跟普通住宅一样的民用水电，从这方面来讲确实可以省一笔钱。

      当然，是否是民用水电其实现在很少有人关心，后期租这个房子的群体很多也不会烧饭。

      现在90后00后有多少人会在出租房内烧饭，比例很少了吧。

      02.

      当然，这么多买房者都在咨询这个项目，肯定还不单单是能用天然气这么简单。

      价格价格价格，这才是重点。

      因为还没有取证，当前梁丰壹号公寓对外释放的销售价格是1.3万/平到1.7万/平不等。

      朝北的户型（40、44、68平）单价在一万三四左右；朝南的户型（40和83平）单价在一万六七左右。

      这样的价格算中规中矩吧，不算贵也不算便宜。

      那问题很多的小明可能就要问了，那咋还这么多人啊？

      因为还有个内部价格。

      项目面向梁丰集团的员工（1400人左右）以及城西村所有村民都提供了额外的优惠，在原价的基础上可以打9折！

      大家可以想一想，两者合计得有几千人了，这个受众其实还是非常广的。

      这还没完，与此同时，项目还推出了另外一个模式，因为项目是有部分自持的，所以如果登记在城西村的名下去购买，打9折的基础上再打8折，等于说你以72折的价格就能买下这一套公寓。

      这算下来，最低在8000/平左右的价格就能买到。

      即使你不是城西村或者梁丰的员工，也可以找在村里的朋友去进行购买，同样也能享受这样的优惠。

      价格虽然香，但这种模式也是有缺点的，那就是后期你房子拿到手里，但是是没有房产证的，这就让很多人非常纠结了。

      到底值不值得买呢？

      03.

      公寓项目最重要的一个数值，就是它的回报率。

      所以我们来算一下这个梁风壹号的公寓，它的回报率究竟有多少？

      我们就按照最小户型40平来计算，原价按照最低的1.3万，总价就是52万。

      这个公寓的地段还是不错的，参考市场价格，预计租金可以达到2500-3000元/月，那我们就保守估计，按照一年租金收入3万元。

      这样我们就可以算出具体的预估回报率

      如果原价购买，回报率就是3/52≈5.8%

      村民打9折购买，回报率就是3/46.8≈6.4%

      但是呢，我们一般投资公寓，回报率大于8%才会值得购买。

      所以有产证的这种模式下，其实项目的回报率可能并不能达到我们的预期。

      那么同样我们再算一下，如果是以无产证的这种形式购买，回报率如何呢？

      按照最低折扣价格8000元/平计算，40平公寓总价32万。

      回报率就是：3/32≈9.4%

      很多人可能会说，这个回报率已经超过我们8%的标准了。

      但是大家注意，这是没有产证的形式，相当于是小产权房。

      而这一类的房子，其实后期是没法公开买卖的，也没人会买，你后期交易的时候，也只能去城西村内部变更所有权。

      这样就会导致你的公寓比较难以出手，流通性不高。

      大家想一想，你只是多获得了这1.4%的收益，但实际上是要承担更高的风险，所以这样的回报率其实也是偏低的。

      所以说呢，单纯从投资的角度看，其实我个人并不是很推荐大家去购买。

      总结下，不管是有没有员工价，或是有没有证，从投资的角度看我觉得都要慎重。

      但是如果你是买来自住，或者用来自己开工作室的话，倒是可以去入手的。毕竟8000元/平的价格放在这里，还是非常划算的。

      关于项目对于一些学区的承诺啥的，我觉得别信，至少不要冲着这个买，有点赌博的性质，因为这并不符合相关的政策规定。

      04.

      其实很可惜。

      梁丰壹号这个项目，如果做产品的时候，把面积再缩小个十个平方，如果有30平户型的话，性价比其实是非常高的。

      作为参考，为什么当时万达的SOHO公寓卖的那么好，最小户型面积只有29平，而租金也能达到2500元/月。

      如果梁丰壹号做的是30平的公寓，按照8000的单价算，总价就是24万，而租金也能达到2500元/月，一年3万。

      那么回报率就能够达到：3/24=12.5%！

      这样的低成本投资，收益还是很可观的，而且会很好租。

      张家港很多上班族会租公寓，他们都是妥妥的价格敏感型。

      更多人还是会选择面积小一点，但是租金更低的房子。

      毕竟白天都在上班，实际居住的时候，也不会在家度过太长的时间，只要能放下一张床，有可供生活的厨卫就足够了。

      同样都是一室一厅一卫的格局，其实大多数人并不在乎这几个平方的差别，但是租金一年也能省下6000块了。

      所以投资公寓，我建议大家要先算账。

      提前测算下回报率，选择其实没那么难~