这篇文章显然不是写给土豪们看的，但是土豪们也或可一看。

      因为对于投资来讲，年轻人会喜欢什么样的房子，我们就去买什么样的房子，这意味着未来市场上的流动性。

      大家注意，我这篇文章里说的年轻人，也并不一定就是地地道道的本地人，很多本地人年纪轻轻“拆二代”，拿到产证就直接进军市区，我说的是现在抑或未来，选择扎根港城的新生代年轻人们。这意味着大多数年轻人，老爸也不是李刚，家里也没有矿，在这座城市努力拼搏，渴望安居、乐业。

      张家港的年轻人和其它大城市的年轻人一样，偏好其实是很相似的，和前浪们不一样的是，年轻人的“购房观”已经在市场大浪奔涌中不断被刷新。从最近向我咨询的一些年轻人的买房关注点来看，我提炼出了一些关键词：

1

颜值

      现在年轻人都讲颜值，你问问你身边刚参加工作的弟弟妹妹，每个月花在美食/美甲/发型/服装/护肤品以及心水好物、手办上的钱有多少，就知道了，颜值是一种经济，更是一种“品位”的外露。

      所以在买房颜值上，未来，大部分年轻人注定了会与市区“老破小”告别，会与市区拥挤不堪的交通、日趋破损的老城区建筑风貌告别。

      见过世面的年轻人，在买房哲学上，会更加趋向新的区域、新的环境、新的高大上配套。

      与老一辈的“经济实用”购房观，或者“老港城情怀”不同。新的年轻人进来，更为看重的是“新区”冉冉升起的新红利，全新的公园、崭新的马路、高大上的星级酒店、适合打卡的网红商业，超硬核的新校区环境等等。

      为什么现在很多二、三线城市新区的生猛势头，甚至超越了老城区？因为新的区域土地更平整，更适合规划新的高大上配套，相对而言，老城区的旧房子，按照最新的政策很多破旧的住宅只能原地升级，不可拆迁，哪怕局部地块拆起来，也是牵一发而动百。

      从这个角度来看，目前张家港的城北、高铁新城、城西拓展区、保税区的“退港还城”，与主城区相比，后续可期。

2

舒适感与“尊重”

      早在碧桂园、世茂、朗诗、万科等开发商还没大举进军张家港的年代，对于很多港城人而言，好产品就等于金新城造。

      在楼面价还没有“起飞”的年代，金碧辉煌的入户大堂、豪华泳池、80%绿化率等等，好的产品等于“壕”字优先。但是楼面价已经从“起飞”到“飞起”的市场现实下，对于年轻人而言，好的产品等于什么呢？

     彻头彻尾的“舒适感”与“尊重”。

      不管是社区规划、景观设计、还是户型打造、物业服务上，都给予刚需群体一个截然不同于上一代产品的“舒适”感与尊重，换言之，与年轻人生活方式的最大化契合。

     大家注意到没有，不管是目前卖得红火的棠颂名著、还是凭“绝代双骄”带动沙洲新城一路走俏的绿地红盘，都无一例外的做到了对刚需的极大尊重。

      比如户型上的南北通透，多开间朝南。以下是绿地海源名邸的93㎡，做到了三房两卫，入市即售罄，可见“受宠”程度。

/绿地海源名邸已售罄的建筑面积约93㎡户型/

      相比以往的某些老社区，狭长的进深，白天都要开着灯，不通风的客厅，闷的你大夏天都想在北面开个洞那样的产品。见过世面的年轻人，诚不可欺。

      南北通透、大面宽采光，这些都成了基本要求，你可以比对下2017年港城入市的项目，和2020年港城入市的项目，你会非常明显的发现，大面宽、大横厅、三开间朝南、南北通透等几乎成了目前在售新盘们“抄作业”一般的标准动作。 

      比如得房率。

     上一篇文章《年终买房倒计时，主城区200万内上车，还有这些宝藏盘》，我们曾列举了一下主城区范围内200万以下总价上车的几个盘，你会很明显的发现，无论是城西金科·文锦云庭、还是城东的金辉·滨河云璟、城北的棠颂云著，都清一色的低容积率，高得房率，110㎡可以做四房，样板房走进去也丝毫不觉得局促；107㎡可以做到四房两厅两卫，“四叶草”户型，超级宠粉的做到了四个房间成员的隐私都得到最大化的尊重。

正荣棠颂云著·建面约107㎡户型图

      面积越来越小，功能越来越强，因为年轻人上车不易，面积段上尽可能压缩，但是功能性上尽情释放，这是一个好现象：开发商们越来越懂年轻人的渴望与困境了。

      再比如社区规划上。以往的张家港楼盘，容积率普遍较高，开发商为了追逐利润率最大化，往往做出来就是高低配：高层们往往是沦为马路旁站岗、位置上居高临下，一边俯视、一边羡慕嫉妒恨的看着前排别墅们的低密生活。

      而整体社区规划上，无论是绿化还是社区公共配套，都尽可能在向别墅区里倾斜，但是从目前的港城在售几个刚需盘为例，社区规划上，往往在尽可能的契合刚需们的品质生活方式，在做全新的功能输出：

      比如人车分流，你可以放心的让孩子撒了欢的在小区里疯跑；

      比如5G智能社区，人脸识别，智能刷卡等方式，让年轻人们眼前一亮。

      比如门头，谁说刚需就不讲究面子，不注重仪式感了？建发·御璟湾在港区之所以迅速走俏，就是因为在门头上、会所上、园林景观上，让广大刚需买房者感受到了一种久违的“尊重”。

建发·御璟湾示范区实景图

建发·御璟湾示范区实景图

      比如架空层设计，有太多的开发商把架空层浪费了，很多张家港的老小区，架空层就直接沦为了小区的电动车库，一到刮风下雨，就是万辆齐鸣响彻社区的大场面。

      相反，很多开发商在对社区架空层的利用上，做到了充分契合年轻人的生活方式：比如绿地在合兴开发的楼盘，绿地·新里海源名邸，在架空层打造了泛会所：约1600平，满足不同年龄段的业主，比如儿童乐园、年轻人的会议主场、老人的品茶空间等等，业主的每一项潜在需求都被尊重到了。

▲绿地·海源名邸架空层示意图

▲绿地·海源名邸架空层示意图

      不要觉得这些都是花头，新盘的社区规划以及物业水准，整体上决定了以后你入住进来以后的生活方式“下限”。

      想想看，如果你被中介带着逛二手楼盘，一个架空层破破烂烂墙面斑驳，全停着各类电动车，一个架空层是高级感十足的阅览室，保养得宜，你愿意你的孩子住哪个小区。

3

圈子

      现在壕盘们，但凡卖到两万以上的，无不谈圈层。如果你觉得刚需们买房，还犯不上谈圈层的地步，那你错了，年轻人也有年轻人的圈子。

      往虚了说，是年龄相当，品味相投，话要投机。

      往实际了说，涉及到房子，它涉及到一个城市的就业中心，其实很直白，就是城里大部分人工作在哪个区域。买房就可以首选就业中心附近，还有就是关注一些未来可能成为就业中心的区域。

      很多大城市都走过了这样的路：

      比如曾今的上海张江，本地人爱理不理的地块，因为一大波码农的汇聚，迅速的让房价涨到了7~8万；曾经的苏州园区，本地人嫌远嫌偏的地块，因为高精尖人才们的汇入，迅速的成为了全苏州人的眼红对象。

      强大的“圈子”背后，人才们惺惺相惜。“老带新”效应，堪比市场上任何一个人气红盘，这背后的根本原因，就是产业的集群性汇聚。

      所以“颜值”上的新区再漂亮，最终还是要看“产业”的底子有多厚，目前的张家港，东南西北遍地开花，产业在哪，未来的就业中心在哪，哪里的新区才有可能C位出道。

      有人要问了，说来说去，房叔你不是最喜欢谈学区的吗？年轻人买房子难道不看中学区吗？目前分校区建设如火如荼的情况下，年轻人买房，还得看一个重要的买房逻辑，在这里就不细说了。如果看了以上年轻人的“三大买点”，你还是没有办法确定自己正在纠结的楼盘要不要上车，可以加房叔微信私聊，欢迎咨询，知无不言。

声明

1.本微信公众号正文及答复等全部内容仅为公众号运营者对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。

❖ 热盘测评

》首付50万以内，不离主城区，优质名校旁，这两个盘盯紧了！

》港城楼市“硬汉”，“七宗最”练就真功夫，豪宅新品出道！

》首付20万起，绝不将就的“绝代双骄”来了！

》首付就3X万，刚需买房，真的没得选？

》总价100万起，入手“牛小+牛初中”双名校学区房 

❖ 购房干货

》二手房越来越难卖了，除了大幅降价，怎样才能快速卖出去？

》高铁新城靠不靠谱，这几点很重要，尤其第三点！

》改善性置业看过来，张家港新一轮“抢位”已经开始！

》据说，现在的张家港，到处都是学区房？

》开发商们不会告诉你的，刚需买房怎么选？

》为什么说下半年有漏可捡？

❖ 观点交流

》张家港的房子，以后会跌价吗？（2）

》张家港的房子，以后会跌价吗？