各位港城朋友，大家好，我是R先生。

      昨天张家港市住房和城乡建设局发了一个公告。

      大概意思就是要准备在张家港范围内大规模的实行房票安置了。

      这其实意味着。

      政府准备亲自掏钱，把开发商手里的房子买回来了。

      我先给大家解释下什么叫房票。

      以前张家港拆迁，按照标准的流程就是以平方换平方，你分的房子的小区就是拆迁小区，大家乡里乡亲住在一起，其乐融融。

      这种传统分房最大的问题其实就是没有按需分配。

      比如有一些人面积比较大，家里就4口人，但分了5-6套房子，一人住一套都嫌多，你说我只要换2套质量好一点的商品房，反正都房住不炒了，我就自己住住。

      抱歉，不可以这样，你就只能先卖了拆迁房再去买商品房。

      还有一些小年轻觉得拆迁房的环境不太好，大爷大妈太多了广场舞太热闹，想要把房子卖了去市中心买更好一点的商品房，为了孩子念书。

      抱歉，也就只能卖了再买。

      所以，你看，按照以前的拆迁制度你想要商品房，就只能先卖再买。

      但是呢，只要你有了房票，这事就很灵活了。

      你可以选择不要拆迁房，要等额的房票，然后拿着这个房票去市中心兑商品房。

      相当于房票充当了交易的媒介，让你不需要买卖就能直接拿到商品房，省时省力还省了税费。

      这个制度其实最早是在重庆那边实施的，后来也陆续在很多城市都推行。

      张家港先前已经在凤凰和锦丰进行了房票试点，其实效果很不错。

      在各区域纷纷降价的时候，也就是凤凰和锦丰的新房房价稳住不动，背后很大的原因就是因为有房票。

      关于这次的房票制度，有以下几个重点，跟大家聊下：

      1、你依旧可以自愿选择要房票或是不要。

      当然了，政府是鼓励你选择房票的，如果你选择房票，会一次性发6个月的临时安置补助费，然后购房还有额外奖励，就是房票实际使用面积*奖励系数，具体的数值目前还没有正式定下来。

      2、不是所有的在售新房都能使用房票。

      根据凤凰和锦丰的试点情况看，后期应该会有部分商品房小区参与到房票兑换项目中来，但不是所有的商品房小区都会进来。

      有些小区卖的差不多了，有些小区嫌政府的资金到位时间比较长（一般要一年左右），往往就不会进来，但我个人判断应该有70%的新房会参与进来。

      毕竟绝大部分新房都在苦苦煎熬，都快熬干了。

      3、对于政府财政而言，其实是减轻了财政负担。

      很多人能看到的是，对于地方政府而言，要新建一个拆迁项目的整体成本也是非常大的。

      其实，还有一个隐性成本，很多人都不知道，就是物业费。

      在张家港大部分的拆迁小区原住民是不需要缴纳物业费的，这是由地方财政进行兜底的，积少成多，目前拆迁小区的物业费也是一个非常大的财政支出。

      后期如果拆迁房变少了，这部分的开支自然也就没有了。

      4、地方亲自下场去库存，可以稳地价。

      想要土地卖得出去，并且要卖一个好价格，那么一定要给开发商信心。

      那什么是给开发商信心呢，就是新房的销量要好，流速要快。

      目前新房在张家港每月的月均销量在800套左右，其实是偏低的。

      在这种情况下想要开发商来拍地，那么一定是需要加快新房去库存。

      救开发商，其实也就是在救自己。

      5、张家港的二手房，将会面临更大价格困境。

      因为房票制度是不支持购买二手房的，只能去买新房。

      这其实意味着，原先一部分可能会流向二手市场的客户这次统统都流去了新房。

      二手市场原先就举步维艰了，这次将会更加的艰难。

      ...

      我知道，明天张家港的很多抖音和自媒体又要抄我的观点了，没关系，拿去不谢，大家交个朋友。

      ...

      还有几个观察，跟大家聊下：

      1、张家港，出现了大规模的还贷潮！

      最近提前还房贷计划的朋友，要注意了，抓紧去申请，不然可能有钱都还不上了。

      一个朋友呢，他是在农行贷的款，因为对于整个经济预期有所下滑，对自己收入没有信心嘛，所以他就想着提前还款，没想到，10月份申请的时候，农行竟然跟他说他这个提前还贷的申请已经被排在了明年的1月中旬。

      也就是说，他现在有钱想提前还贷，也不能还，因为排队还款的人实在太多了。

      这在张家港的其他银行，并不是个案。大家不愿意贷款买房我能理解，毕竟无债一身轻嘛，但是出现这么大规模提前还贷潮，真的是我从业这么多年没有碰到过的。

      这其实也体现了大家对未来的某种预期和信心不足，都不愿意上杠杆了。

      2、商贷转组合贷，目前在常州试点成功！

      常州商贷转组合贷，已经展开试点工作！存量贷款利率也能降了！不过要注意，只有纯商业贷款才能转贷，转贷后按最新利率执行，首套目前就是公积金3.1%+商贷4.1的利率。

      值得注意的是，仍需先还清后才能再贷，且必须是有房产证的情况下才能转贷，还是有一定资金要求的。

      当然，常州目前只是试点阶段，张家港短期内不太可能会跟进。

       好，今天就聊这些，咱们明晚见。