【港城房叔】马云一周接到10个电话，都是卖楼的！_港城房叔

【港城房叔】马云一周接到10个电话，都是卖楼的！

港城房叔 2019/12/28 20:53:44 248次 0条点评

摘要楼市的真相在这里！

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12月21日，在浙商上海年会上，马云发表了一段讲话，他说：

“ 2019年很不容易，但是我们做企业的知道，每一年都不容易。2019年最不容易的是，以往可能部分人不容易，2019年可能大部分企业不容易。

年底了，昨天收到很多朋友借钱的电话，一天内五个电话，过去一个礼拜要卖楼的朋友大概有十个，确实不容易。”

看来找马云卖楼的朋友真的很多，这说明连最富朋友圈都在变穷！

注意，不是卖房，是卖楼。要知道，能给马云打电话的人，显然都是有钱的企业家，而这些有钱的企业家们，背后所代表的一定是能在江湖里报得上名号的房企们。当一个礼拜找马云要卖楼的朋友多达十几个的时候，表示部分实力房企都已经有些撑不住了。

找马云卖楼的可能性只有一种。就是资金链紧张。年关难过，融资成本高昂，年底利息要付，工程款要结，员工工资要发，每一项，都需要现金流。所以，只好卖楼，为了现金流去卖掉一些重金抢到的黄金地段，或者出让一点核心的数据与土地资源等，比如寻求大买家“打包扫货”等。就比如曾经红极一时的融创孙宏斌，作为接盘侠，通过并购的方式获得了很多的土地资源，避免了在一级市场拿地去争地王的风险。

吃瓜群众看到这里，很多人对于“楼市”已经没啥信心了，最富开发商都在“露穷”了，房地产还有啥奔头？但是大家没注意的是，为啥非得年底卖楼？为什么资金链紧张的开发商们，宁愿抹开“最富朋友圈”里积淀多年的面子，向马云去卖楼，也不愿意“跳楼大甩卖”？

真实的原因房叔分析，其实有三：

政策：“稳地价稳房价”的军令状

ZF层面的限制，“稳房价稳地价稳预期”在楼市猛涨期里意味着对房价、地价的整体调控，在楼市下行期，则意味着不让房价跌落谷底，因为一个“稳”字，代表着稳定市场对楼市的信心，否则你方降价我促销，房价大幅回落，外来开发商面对如此局势，显然是不敢冒然拍地的，拍地拍不出价格或者直接流拍，对于土地财政依赖过重的ZF而言，就是摧毁式打击。

比如马鞍山发布通知，规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%。

赣州市赣县区住建局向房企下发了“停止特价房销售”的通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

大连发布了《关于加强房地产市场调控工作的通知》，对大连房地产市场调控进行加码，要求新项目的实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。

所以，从这个层面上来看，明年张家港的楼市，房价也会依然稳定，不会有大幅降价行为，“ 稳房价稳地价 ”，指望大港城开发商们“跳楼大甩卖”的，可以洗洗睡了。

开发商：信心大于一切

我们现在来看今天的楼市，或许感慨于很多开发商拿地价高昂，高价拿的地，近乎裸奔价站岗，但是大家忽略了一点，就是开发商最初拍地的决心里，显然都带着一颗“搏一把”的信心，如果没有对未来的可能性风险的最大化评估和应对风险的基本实力，绝大部分身经百战的开发商们，是不会冒然拿地的，所以，既然搏一把，就自然坚信自己能够挺过眼下的“寒冬”，也能挺到未来的“阳春”。

这也是为什么开发商们融资成本如此高昂，资金链压力山大，楼市却依然没有上演“跳楼大甩卖”。目前的楼市，真正上演的是一部“等风来”的连续剧，不看到最后，你永远猜不透哪一集里又见“峰回路转”。

所以，楼市严冬期，只要扛不死，就往死里扛。有魄力的开发商们，但凡寻找得到其它缓解“一时的资金困难“的援手，比如马云之类的有钱人，扛过去了，就不叫坎。小周期里挺过来之后，又是一条好汉。

先例不是没有，曾经在16年，我大港城的市中心某楼盘，开盘价在1.3万，开盘当天，首开才卖了十几套，两个月后，伴随着周边某盘的土拍利好和市场信号转暖，一时间高大上的售楼处里挤得如同澡堂子，很快实现了高价跑量，整盘的利润，多出了几千万。

营销：房地产也不纯粹是靠天吃饭

房叔承认，楼盘卖的好不好，很大程度上都是老天爷赏饭吃，运气占了绝大部分“因素”。

比如有些开发商很懂产品，很有情怀，一心只做品质标杆，数年磨一剑，请来大师天团来精心规划打磨产品，精装标准一再升级，产品力出来以后，没有说不好的，可是等到产品上市，“限价”也来了，法国大厨的拿手菜拿到大排档卖白菜价，比如最近即将开盘的城南暨阳府。

有些开发商很懂营销，开盘前的蓄客动作一波接一波，“高周转”之下标准化流程走的都是“踢正步”的步伐，从工程到营销全都是紧锣密鼓的“拼命”节奏，谁知楼市严控之下，高价拿的地，最后卖成了裸奔价。

有些开发商啥都不懂，拿地拿在熊市，卖楼卖在牛市，再烂的房子也能开盘即售罄。

有的开发商却很悲剧，15年以白菜价格卖成了全城销冠，等到16、17年行情大好的时候，眼瞅着之前的滞销盘价格水涨船高卖得风生水起，原先的销冠却无货可卖，比如曾经年红火一时的吾悦项目。

楼市行情的好与坏，70%还得靠天吃饭，但是如果单纯的靠天吃饭，要营销何用，要操盘手何用？

开发商们这么多年摸爬滚打下来的武力值，不会听天由命，上有调控，下有营销，比如很多开发商的操盘策略里，将适合跑量的主力户型都放在了“熊市”，以近乎裸奔价销售，却将更有溢价空间的稀缺户型，比如“楼王”产品，都放在了后续的“牛市”中去溢价，实现利润率的提升。

一般而言，资金压力大的开发商，一定会在第一次开盘时回笼大部分资金，那么它可以选择主力户型中性价比较高的一部分房源。缓解资金压力后，剩下的房源再通过提升配套、多多蓄客的方法，慢慢加大利润空间。

这就是“低开高走”的推盘节奏，所以，这也是为什么，很多销售会跟你说“我们首次开盘的房源、优惠、折扣”绝对都是史无前例的，抛开套路的成分，对于楼市下行期，这也是非常实在的操盘策略，就如同此前张家港智慧科学城的开盘，引发的全民疯抢狂潮，钱往往比人聪明，从绝大部分开发商应对楼市调控的推盘策略里，你大抵可以看到自己的买房机会。

所以，你永远等不来传说中的“跳楼大甩卖”，也等不来所谓的“最低价”，吃瓜群众们唯一能窥见的，就是那个相对合适的时机点，比如现在，比如年底,度过了"年关"的开发商们，往往即将迎来的是翻年之后的“轻装上阵”！

房叔说：

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