港城意见最独立的自媒体最近一个朋友咨询，2019年9月份签的购房合同，几个月了，银行还没放款，但是接到通知，银行要重新签订新的合同，按照新的LPR利率来签，问房叔这个有得选吗？有得选，要么维持固定利率不变，要么按照新的LPR+加点模式。但是怎么选，银行只给你这一次机会。目前为止，还有多少人觉得最新的LPR和自己没啥关系？
接下来，央妈要放猛招了！2020年的3月1日开始，全国所有的银行，要和所有的个人房贷客户重新签订合同。不管你是14年贷的房贷，还是16年贷的房贷，央妈都将对全国人民所有的存量房贷，进行规则的重新洗牌，也就是对个人把所有按照基准利率定价的贷款合同，全部改为固定利率或者按LPR利率计价。涉及到的个人房贷数量，高达28万亿。这是一次涉及全国近4亿人每月还房贷的大事情，而央妈只给你一次选择的机会，选错了，可不能反悔。2019年8月17日，央行推出新的房贷计价标准：2019年10月8日之后，所有购房新增贷款，LPR利率取代原来的基准利率。但是未曾提及的是，2019年10月8日之前的存量贷款，以什么样的房贷利率来执行？终于在2019年12月28日，央行就针对这个问题正式发布新政了。可能你每个字都认识，但是不一定每一句话都能理解，接下来，房叔给你拎一下重点。央行所说的存量房贷，是指2020年1月1日之前商业银行发放的所有房贷，不包括公积金贷款。从2020年1月1日起，所有银行发放房贷，不能再按照以前的贷款基准利率来定价，也就是4.9%的基准利率上下浮决定，而是要全部按照新的定价机制，也就是LPR作为基准再加点（上下浮）来定价。以前房贷利率变化是这样的：每年的1月1日，根据前一年最后一次利率变动的结果，来确定接下来一年的利率。现在央行把这个时间点下放给银行和客户，具体参照哪个时间点确定利率，由银行和客户具体商量，但规定房贷利率最短只能一年一变。②挂钩LPR，未来以LPR+加点的模式计算你每年的利率。从2020年3月到8月，全国所有的房贷合同废除基准利率，改LPR利率。到时候，银行估计像给全国车主办ETC一样联系你，喊你重签合同，咱在家坐等就行。这个动作啥时候完成呢？央行给了个截止日期，就是2020年8月31日。
选择第一种，那么利率就以原合同最近一次利率的为准。但别忘了，一旦执行固定利率，你贷款30年的话，就是30年不许变。但是，如果你签了固定利率，将来LPR降低，你就是不划算的。选择第二种，挂钩LPR，那就有一个加点的百分比问题要转换下。央妈统一规定，以重签合约当时的差额为准，永久固定。什么意思呢？房叔举几个例子： （1）假如你的贷款是30年，剩余期限25年，原来的房贷利率是基准利率上浮10%，那么目前你执行的利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%，假如你和银行确定在4月1日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年的1月1日，那么加点幅度就是0.59个百分点，因为5.39%-4.8%就是0.59%。（4.8%+0.59%=5.39%）。那么在2020年4月1日到2020年12月31日，你还房贷所执行的利率就是按照5.39%来执行。只有到了2021年1月1日开始，第一个重定价日到了，你的利率才会变，假如LPR降息了，从4.8%降到了4.6%，那你的利率也就变成了5.19%。因为（4.6%+0.59%=5.19%），也就是说LPR降了，你的每月房贷会跟着降。如果同是200万的贷款，这意味着你每年还款额减少了接近3000元。后续如果LPR持续降，每年还款额降个万来块是没问题的。接下来的房贷利率加价方式里，你的加点值是永久固定的，但是LPR是一年一变的。如果你还是觉得看得云里雾里，那我们不妨再来打个最通俗的比方：一家10元店推出了会员卡，你可以选择是全场消费8折优惠，还是每件商品立减2元。基于现在来看两者都是一样的。但如果以后这家店开始上架20元一件的商品，那原来的8折优惠的总是能享受2折优惠，但选立减2元的在买20元一件的商品时就相当于只有9折。从这个角度来看，选择固定利率的，或许有赚头。但是如果这家店开始上架5元一件的商品，选8折的买5元商品就只有1块钱折扣，但选立减5元的就只要付3元，相当于6折优惠。从这个角度来看，LPR+加点数的，也划得来。
房叔的建议是，两个多月以后，当银行喊你去重签合同的时候。大家不要盲目听信各类专家一概而论，一定要根据自己的实际情况，慎重选择，你要相信，银行的本质也是商人，追求利润最大化的商人。房奴是选择固定还是LPR+加点利率，需要考虑以下三点: 1、贷款期限、2、原贷款利率是打折还是上浮？3、等额本息还是等额本金？最关键的一点是贷款期限！如果房贷期限剩余6年左右的，建议选LPR+加点！利率重订周期选1年；因为未来几年，LPR的利率下降是大概率。如果贷款期限剩余30年左右，房贷利率不到6%的，还是选择固定为佳。（当然，这里面有个情况，如果你是打算供个几年就卖掉的，建议还是选LPR+加点！）
固定是锁定风险。最近几年选固定会吃亏点，但30年内只要有几年通胀起来，选固定就赚了。如果你的原贷款利率是7折利率或者8折利率，贷款期限也很长，建议你还是维持固定利率，比较能规避掉后续的风险。从短期来看，我们现在的情形，正处于这样一种压力之下：大国贸易博弈进出口波动显著；楼市降温，投资减弱；猪瘟影响，通胀飙升。 近几年内，LPR利率下降是大概率。
但是从长期来看，我国通常会用通胀稀释地方政府债务。我国历史长河里，五年期5%左右的贷款利率其实是极少的。贷款利率跟通胀是正相关的。所以93年到95年5年期14%以上的利率，说明当时的通胀是很猛的！94年中国通胀率达到历史最高的24.1%。大家想想，30万亿的存量房贷的利率未来将由商业银行自己决定！而商业银行的本质，就是赚钱撒！有谁会认为商业银行在没有增量贷款业务的情况下，会让利给我们“普通房奴”？所以，关于后续选固定还是选LPR+加点的问题，大家一定要结合实际情况，慎重来选，具体情况可以咨询房叔。
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