上周末金厦阳光经典开盘了，首推384套房源，开盘成绩据销售透露是卖了百来套，按照房叔对于房企“对外透露”套路的一贯理解，估计实际成绩还要打点折扣。

作为区域内唯一的本地大佬开发商，金厦还是稳得起的，销售有点嚣张，开盘不咋紧张，对外成绩不搞大夸张，习惯了佛系操作的金厦阳光经典，目前的成绩，其实相比目前市场上很多楼盘的开盘实况，已经很优秀了。

想不通为啥有这么多人买，和想不通为什么人家不买的，可以继续看下去，在别人的思虑里，找自己的答案：

我们先来说说一些硬性的买点：

一．价格很现实 

站在眼下刚需家庭上车的角度，房叔做了一个张家港主城区的上车地图。

于是，我们几乎悲哀的发现，按照金厦阳光经典首开房源备案价的价格区间：13790元/㎡—16490元/㎡，低于这个价格的没几个盘。

云樾兰庭最低面积都是140㎡，总价至少236万打底，加上学区一般，所以基本排除在买房备胎之外。

万科公园大道是一个劲敌，二环内经典的倒挂神盘，也是无数刚需盘的“眼中钉”，这一批备案价在12385元/㎡—15458元/㎡，精装修！万科物业！户型优秀！我估计没在金厦上车的，肯定忠贞不渝的蹲守在公园大道，静待开盘。

这个盘价格优势很明显，又是万科亲自操刀，按照2020年全新施教区划分标准，小学学区是城北小学，中学学区是张家港市第三中学。

放眼整个张家港，主城区价格普遍在2万+，二环周边区域也在2万左右徘徊，合兴、金港、塘桥，房价早已突破一万+大关，所以留给广大刚需的选择面，真的不算多。

预算在200万以内，光是价格这一项，就让金厦·阳光经典的开盘中小户型卖成了爆款，火爆不是没有道理的。

二．品牌比较放心 

从品牌以及建筑品质来说，作为本地房企大佬，发挥一直以来还比较稳定，农联板块，从恒大的故事、到碧桂园的操作猛如虎、再到中旅，公馆1790，口碑上都或多或少都有些故事，房企发挥起来全看利润空间高低，像公馆1790，还没交房就爆出来质量问题，所以房叔建议，刚需上车还是瞄准靠谱的品牌，稳妥为上。

三．学区相对有优势 

按照目前张家港 2020年发布的施教区划分标准，金厦·阳光经典的小学很有可能在江帆小学，初中很可能就是市二中（北校区），当然按照规划，片区内也在抓紧建新的学校。

四.从社区到户型都偏改善，稀缺毛坯房

项目2.0的容积率，比起公馆1790、中旅名门府2.2的容积率，项目无论是产品形态、还是产品面积段都偏于改善，11层小高层、18层的高层，舒适度比较强，重点是一个户型一栋楼，三口之家的小年轻，基本没有和三代同堂中年人在同一个楼栋里碰面的机会，这样好，同一栋楼，同一个圈子。从户型来看，优点很多。

122㎡做到了四房两厅两卫，四开间朝南，朝南双阳台设计，阳台和北面卧室都是半赠送、南向飘窗全赠送，无论居住舒适度，还是得房率，都很让人身心愉悦。

138㎡四房两厅两卫，南北通透，四开间朝南，超大面宽双阳台设计，阳台是半赠送，朝北的次卧飘窗、餐厅飘窗加上朝南主次卧飘窗，都是全赠送空间，不仅保证各个角落的通风采光，而且利用率很高，主卧独立套间设计，居住起来私密性会很好。

而且是片区内非常稀缺的毛坯房，以后想怎么造怎么造，没有精装修的溢价，发挥空间比较大。

说完买点说槽点。

5月24日首开，开盘面积段122㎡~162㎡，从开盘成绩来看，大户型据说很冷，我想主要原因在于金厦在农联板块，刚需盘比较集中的地方，做了一些不太合时宜的改善性产品，这也许会是项目后续的明显困局。

在周边一派刚需氛围中做改善，抗性还是比较大的，和在一派改善楼盘区域中做刚需，不是一个概念，后者总有一种“豪门入场券”的意思。

周边配套、生活氛围、邻里素质，街面风貌，这些都是改善性群体的“眼中钉”，为啥？因为之前忍受够了啊！

项目周边风貌实景

算上148㎡的装修成本，30万打底，总价成本其实是差不多的。但是一个是二环内，一个在二环外，相比而言，金茂府的配套环境更为高大上，圈层更纯粹，加上金茂一言不合就实力宠粉的各种暖心活动，你会选哪个？

再比对下建发泱誉，精装高层面积96-125㎡，均价19000-20000元/㎡；一套125㎡的精装房，总价在243万左右可以上车，配上泱誉的整个会所高大上的配置、分外撩人的园林景观，如果取舍上是牺牲一个房的面积，很多改善群体还是容易蠢蠢欲动的。

果然没有对比，就没有伤害。

从客户内心本身，改善性购房，不仅仅改善的是面积、也是社区环境、邻里素质、硬性配套等等。

所以这次开盘，金厦·阳光经典大户型的折戟，就在于此。

另一个明显的短板，就是区域内商业的空白，目前主要依赖于周边配套，距离万达广场约1.5公里左右，距离项目北面的张家港智慧科学城约1.5公里左右。但是房叔掐指一算，未来几年，这一块是能够填补起来的，这是来自“千家万户”的刚性需求。

房叔算了下，加上周边已有项目恒大雅苑、翡翠公馆、农联家园、江帆花苑等项目，加上在售的，即将交房的项目，比如公馆1790、中旅名门府等，光是片区内总计就有11413户，真的可以算是“千家万户”了，这还没算上刚刚拿地的正荣。

所以，整个农联板块，人气是明显不愁的，后续商业中心的建设，对应的学区配套，只是时间问题。

现在很多区域最大的问题，不是愁没有商业，而是愁没有人。大商业中心都是驱利的大佬，哪里有人来消费，就去哪里。农联板块未来这么多人住进去，有了人，还愁啥？

既然话都说到这里了，房叔顺手查了下政府关于农联板块的未来规划，在《张家港杨舍城区城北6号地块控制性详细规划》里，房叔注意到了几个明显的惊喜。

第一，大量的棕色工业用地将变成商品房、商住混合用地，也意味着未来，这里是一片纯粹居住区的设定。

第二，大波学校正在赶来的路上。ZF的官宣表述是这样的。

规划布局3处幼儿园，总用地3.03公顷，占城市建设用地的1.99%；

规划布局1处36班小学和1处九年一贯制学校，用地面积分别为3.08公顷和6.15公顷，占城市建设用地的6.06%；

所以，刚需们也别犹豫，该上车就上车，因为前面房叔也分析过，这样的单价和上车门槛已经很罕有，从社区、到户型、开发商优势、后续规划，一项项PK下来，都是划算的。

看到这里的朋友们，告诉大家一个隐藏比较深的彩蛋。未来几年，伴随着城市快速路的完工，这个彩蛋会非常明显。

在城市大的格局之下，等到城市快速路修成，三环体系完善以后，农联板块恰恰就处于正中心位置。

标红部分即为项目所在大致区位

农联板块西临杨锦公路、南临张杨公路，北侧还有主干道振兴路，而且它的绝佳优势在于，位于高铁新城和市区的关键位置，7月1日通沪高铁通车后，从农联板块到高铁新城仅仅15分钟左右，算是离高铁新城距离最近的市区板块。

买房交流，加房叔微信 入群

-楼市干货交流、买房技巧咨询-