目前楼市库存量太大，新拍地块不断，但是人口还是那个人口，甚至在风风火火的“退港还城”，“高铁新城”的大升级中，过去十几年里还很风光的一些行业，比如纺织业、化工业、老港口的木材业，确实在走下坡路，接下来的几年，人口也必然会出现流失。这几年的张家港，到处都是各种拆迁和压根不缺房子的本地人，而就人口来讲，确实并没有太多的增量。估计2~3年内的张家港楼市，着实有点像这几年的常熟楼市，“三合一”整治赶走了相当多的外地人，波及数十万人的饭碗，很多小工厂尤其是服装城都倒闭了，对于常熟的房地产市场来说，确实是一个冲击，所以很长一段时间，常熟的新房和二手房市场，都缓不过来气。所以你看眼下的张家港楼市，持续在刷屏爆火的，永远是那么几个盘，要么价格很刚，明显倒挂；要么流量之王，高光级配套加持，让买家们信心稳定。前些日子有网友爆料，上千套房源的新盘，从去年年中至今也就卖了几十来套。这不是哪一个楼盘的例子，而是很多个楼盘的真实写照。有心的朋友，去拉下网签数据就心里有数了。要么价格很刚，直接刺激到没房子的刚需族果断上车；要么品质足够好，刺激到不缺房的张家港人再次消费升级，这两点都没有，人口就是这个人口，现状就是这个现状，蛋糕有限的市场，明显购买驱动力不足。所以，2~3年内的张家港楼市，涨价基本没戏。看到这里觉得没信心了的朋友，别急，继续看下去。接下来几个点，提醒大家注意：张家港新一轮人口红利的种子，已经撒下。有升级就会有迭代，张家港的产业“后浪”们，正在加速崛起。这几年，坚持“项目为王”的大方向，乘风破浪的港城大哥，在头条刷屏上，一直大动作不断，就以最近两年的新闻为例，看下港城大哥是有多拼？
2019年2月
人在家中坐，机会是不会从天上掉下来的。看下港城大佬们频现北京、上海、深圳的速度，你就知道这座城市的领导者们谈起业务来是有多勤力了。所以，“项目为王”不是口号，而是整个城市落到实处了的KPI考核好嘛！
从签约到实际落地，是最关键的一步。2020年开始，你会发现这些签约项目开始慢慢播种了！
6月19日上午，“开放再出发 奋战提速年”，张家港2020年二季度项目集中开竣工活动成功举行。本次开竣工活动共计61个项目，其中，开工项目45个，竣工项目16个，总投资达394.77亿元，涵盖了智能制造、生态环保、社会民生等多个领域。
中车氢能装备基地总投资42亿元，建成达产后，年产氢能燃料电池动力系统1000套、氢能燃料电池电堆1000套，预计新增销售收入12亿元、税收约1亿元。
江苏灿勤科技股份有限公司建设的5G基地，项目总投资25亿元，占地面积223亩，建筑面积约35万平方米。建成达产后，年产20000万只介质波导滤波器，预计新增销售收入30亿元，税收5亿元。
6月20日，光束汽车生产基地破土动工现场启动，这个项目有多牛呢？它被誉为大港城的“一号项目”，总投资约51亿元人民币，被列为国家第二批重大外资项目。项目集研发、生产、仓储物流于一体，建成后具备年产16万辆燃油乘用车全出口及纯电动乘用车的研发和制造能力。大家有没有发现，这些项目不管是新能源汽车也好、5G基地也好、氢能动力也好，都离我们本地人所熟悉的纺织、化工、木材、钢材等越来越远。产业后浪们来势汹汹，嘴里谈论着很多本地人听都听不懂的新名词，这说明啥？产业的升级，就是就业岗位的升级，大批量就业岗位的升级，本质上就意味着这座城市新一轮人口红利的再次洗牌。从新项目的签约、破土动工，到工厂建成，正式投产，再到实现稳定的盈利点，这一轮周期相对漫长，新旧产业更迭的城市“阵痛期”确实会很痛，但是大批量产业加码之后，新一轮人口红利或许会迟到，但是一定会到。
而房价本身，就是靠经济基本面和人口在撑着的。新一轮人口红利的到来，就意味着新的房价上涨空间的到来。
房叔截取了一下长城宝马项目在几个月前的招工。
你会发现，很多个新鲜的就业岗位，都在虚位以待从其它城市长途跋涉而来的人才们。这也是为什么，光束汽车项目的动工，让许多朋友很兴奋。昨天光束汽车破土动工的新闻一出来，朋友圈的一哥们表示，自己刚投资了一套万科公园大道的精装房，以后没准可以用来出租给初来乍到的人才们。张家港，这座一直以来敢想敢拼的城市，在“开放再出发”的时代浪潮下的暗流涌动，可能我们很多本地人身在其中，并没有太大的感受。但是房产商和民办教育集团，这两大巨头利益体，一个对土地红利嗅觉最灵敏，一个对人口红利的感受最直接，从他们的“下注”表现来看，也侧面反应出了对张家港新一轮人口红利的信心。土拍就不说了，越来越多的高端品牌开发商在入驻张家港，除了金茂、万科、建发、中骏等等都在张家港落地生根，最近据小道消息，就连高端住宅品类的代表，仁恒也要来张家港拿地了。最近家长圈闹的沸沸扬扬的张外、常青藤学费上调，有可能从3万/年上调到4.5万/年，一方面，这说明民办学校在公民同招之下也打出了一张明牌，"我就要靠门槛来筛选生源"，另一方面，这些学校的招生底气,也变相说明了对长期人口财富能量的信心。6月14日，苏州外国语学校张家港小区公布了今年的招生简章，在学费价格上，依据2019年的收费标准，很可能实验班的报价是45000元/年，英特班的学费是62000元/年，这些民办学校的招生底气，往往来自大量土豪/高精尖人才们的买单。苏外从幼儿园到小学、初中，一直到高中，全都稳稳定位在金港，也是有理由的，它直接无缝对接的是保税区大量高精尖人才们在对二代培养上不遗余力的投入需求。所以，这几年如果你投资张家港房产，房叔有几条建议：在张家港，优质的学区到哪都是硬通货。张家港的优质学校多集中在老的市中心，老城区内的老破大别碰，要买“大”就要买新盘，越新越好。一些新兴名校分校旁的房子也可以考虑，因为新区域的规划更新，城市风貌更好，“喜新厌旧”是人之本性，未来的买家们，喜欢在国际化的环境里品咖啡的这波人，会是优秀的接盘者。二． 买第一梯队豪宅里，大家公认的好房子，不要嫌贵。用未来接盘者的眼光去投资，就必须走高端路线，要么，有公认的高大上环境+配套加持，比如金茂，要么，有传统地缘血统+高品质加分，比如暨阳府，要么，就是吻合本地人心中的老城区情结，比如万科大都会。这些高端盘，统统都是2万+的均价，但是不要嫌贵。我们设想下，在苏州本地哪怕只拥有一套住房的新苏州人，来张家港定居，会嫌贵吗？在相城区都已经飙升到2.8万均价的形势下，新苏州人再到张家港来看2.3万清一色都是高配版装修标准的豪宅，只会流露出一脸羡慕的表情。这就是伴随未来人口红利而来的，新接盘者的心态。相反，越普通的房子，越无法征服新一批买家们见过世面的眼光。还是之前的建议，楼市新秀不断，后宫佳丽三千，竞争力也大的，二手房买家也看房龄的。到了一定时候，就要进行资产重组，把不值钱的抛掉，再换取更优质的资产来帮你保值增值，想赚钱，就要懂得在变化中顺势而为，这个世界压根就没啥一劳永逸的事。最后，码字不易，觉得建议靠谱的，欢迎右下角点下“在看”再走。作者介绍：港城房叔，港城意见最独立的自媒体，为你提供全方位的投资买房攻略。
