大多数人第一次买房的时候，

都是一脸懵逼。

所以房叔经常会碰到读者咨询，

万科公园大道和中旅名门府哪个盘好？

在中骏世界城和建发御璟湾之间纠结，能给点建议吗？

票子有限，对新家的期待却是无限的。

第一个家，什么都想要，也什么都在担心。

A楼盘的户型好，B楼盘的配套更给力，挑来挑去，就怕凭实力入坑。

锁定刚需频道，怎么才能选到让你满意的楼盘。

在读下去以前，我们先对“满意”这个词做一个界定，保证咱们的沟通是同频的。

什么是满意？逛了一圈实景园林，你媳妇觉得挺满意的，

看了一下样板房，南北通透装修逼格高，全家都觉得挺满意的；

这些居住层面的满意，

我相信每一个对新家有要求的人，都懂得挑剔。

所以我今天的分享只针对一点：

你今天选定的房子，几年之后卖掉的价格，是让你满意的。

这涉及到子弹有限的情况下如何出牌。我们先来简单粗暴的勾勒下绝大多数人的置业路线：

一．  刚需盘

二．  刚改盘

三．  改善盘

四．  再改盘

五．  豪宅

六． 顶级豪宅

像不像打怪升级？

也许你追求的好日子标准里，压根并没有顶级豪宅这一项。

但是你得承认，这座城市绝大多数最终购买了顶级豪宅的，都是这么一步步走过来的，偶有跨越，但真的都是这么一张牌一张牌打出来的。

因此我们经常见到不少人把原来100万的房子卖了，房子升值了，赚钱了，再去买200万的房子。200万的房子卖掉了，再去买300万的房子。

在买房这件事情上，人绝对是往高处走，因为消费本身就是一层层不断向上置换的，最终就有人能轻而易举的买下500、600万的房子。

所以这几年房价猛涨，市区都是普遍两万出头了，还是有杠精们在酸：这几年工资也没见涨，房价早晚得跌。

只是他们不知道，能够轻松买600万房子的人，倒推回去，是因为他们把400万的房子卖了，才买得起600万的，同样的，一直后推，是因为他们把300万的房子卖了，才买得起400万的；是因为他们把150万的房子卖了，才买得起300万的。

当然，这是普通中产的消费升级史，不排除家里有矿或者纯土豪，不走寻常路。

看清楚底牌了吗？

每一次底牌的选择，都决定了你再一次出牌时候的底气。

所以干货来了：

一．  刚需阶段，最敏感的确实是价格，

       但是越是刚需，越不要只图便宜。

刚需千万不要抱着“一房住终生”的想法来买房子，结婚了，生小孩了，父母来了，生二胎了，或者单纯的看楼下老王不爽了，这些都是变量，每一项，都能让你产生凶猛的换房欲望。

所以越是子弹不够，越要想好怎么选好底牌，怎么让自己选中的房子成为下一次换房的跳板，这直接关系到你首套房几年内的升值、保值程度，直接点说，这次卖房的钱，决定你换房时候的首付底气。

而卖得越便宜的楼盘，肯定有便宜背后的道理。这些道理，很容易成为你卖房时候的坑，比如学区不好、比如周边人气匮乏，比如周边都是工厂等等。

二．  如果几个盘总价相当，挑学区资源最好的那个盘

“住得好”和“涨得快”，刚需子弹有限，只能选一个。

别说你对这个楼盘门口的大公园心动了，也别说你媳妇就是看中了它的户型，这些喜好点都没有错，因为都是房子的基本属性：居住属性。

但是我们本次分享里对于“满意“的界定里，更看重的是投资属性。

所以，在张家港这样的城市，论起投资属性，大众都关注的热点才应该是你买房抉择时候的焦点：学区。

我们直接以前面一周网签排行榜里的前10个盘为例。

相差不太大的单价范围内，万科公园大道和中旅名门府之间，我个人会偏向于选择中旅名门府。

万科公园大道的品牌、物业都很好，还是标准的倒挂盘，但是中旅名门府目前的学区成熟，交通、商业都略优于万科公园大道，对于家里有小孩马上要上学的家庭，中旅名门府就是优选，万科公园大道可能需要五年后才能慢慢形成较为完善的学区和配套。

同属城南，如果你去过吴越府，你会发自内心的觉得旭辉漂亮的小洋房，精美的园林景观让人看了心旷神怡，价格也足够诱惑，旭辉品牌+洋房+12500元/㎡的单价，不香吗？

但是作为首套房，我还是会真诚的建议你选择开车5分钟之隔的招商依云兰庭，因为学区优势不一样。招商依云兰庭的学区是暨阳实验小学南校区+市二中南校区，吴越府的学区是塘市小学+塘市中学。

现在也许你弄不清楚的谜题，没关系，有了孩子以后，你自然会做这道选择题了。

吴越府实景

三．  如果两盘学区资源类似，挑商圈资源最好的那个盘

以金港目前都在热推的两个盘中骏世界城和建发御璟湾为例，建发很好很强大，门头、售楼处、会所、园林，都是加分项，但是我个人还是会偏向于中骏世界城，家门口就是巨无霸商业体，自住便利，后续出租或者出售，流通性都会很好。

四.   学区、配套都差不多的情况下，选品质盘 

品质里面涵盖的东西很多，比如品牌、社区内配套、物业、口碑、圈层等等。

尽量挑选这些方面都有口皆碑，备受大家认可的楼盘，这样的楼盘能一定程度上保证你的首套房的保值性。

比如金港目前的在售楼盘中，保利艾庐和建发御璟湾之间，个人偏向于选建发御璟湾，作为品质盘的扛把子，建发“门头+会所+中式景观园林“的三把斧不仅在新房市场所向披靡，在二手房市场也是硬通货。

举个例子，在苏州二手房库存量都已经达到了10万套，二手房整体情况是有价无市的情况下，建发在高铁新城的楼盘——建发泱誉的普遍二手房成交单价都在3.2万~3.4万之间，最近成交的一套大户型，更是卖出了38653元/㎡的单价，和周边同样拥有苏大实验学校学区资源的小区相比，成交均价要高出整整2000~3000元/㎡左右，这和建发泱誉整体品质盘的溢价不无关系。

五.  同一片区内的楼盘，有时候也隐藏着不同的未来。

什么叫楼盘的未来？不在开发商的沙盘里，也不在销售话术里，而在政府的规划里。

买房之前，一定要看懂政府的规划。

同样是高铁新城，以云筑和中锐星未来为例，一路之隔的两个盘，你能看出什么门道？

但是摊开政府关于高铁新城“一城七区”的规划图纸，你会很明显的发现，星唐府、东望、云筑等楼盘全都位于老镇提升区，而政府作为标杆重磅打造的乐活新城区，显然才是高铁新城的高光地块。

规划中的幼儿园、苏大附中，即位于中锐星未来的东面，一路之隔。

虽说具体学区以后续交房后官方划分为准，但是就规划图来看，板块与板块间的区隔，很有可能后续会成为楼盘与楼盘之间的资源区隔。

最近听闻的一个内部消息是，华润已与张家港高铁新城签订协议，很可能打造地标级商业综合体，如果商业综合体最终落定，个人觉得极有可能就在乐活新城区，因为显然这里和老镇提升区相比，广阔天地，大有可为。

以苏州的高铁新城为例，之前房叔也提及过：苏州高铁新城的学区，基本上是以澄阳路为分界线划分的，其西部为南师大相城实验学校，东部为苏大实验学校。

那么，这两大片区，目前二手房房价怎么样呢？

东部的建发中泱天成、建发泱誉、金辉优步水岸和金科观天下目前挂牌价均早已突破3字头。而西片区的挂牌价则要低一点，目前都在3W以下。而这样悬殊的价格，就是同一个片区内，板块与板块之间的学区资源较量。

刚需买房，纠结总是无处不在的，在置业之路上，第一次买房，其实也是选择自己的进场底牌，以上总结，属于个人这些年花真金白银买来的教训或者经验，个人意见，仅供参考，不构成任何投资建议。