我们先说说大港城最近的几个现象：

一． 市区一大批老旧小区改造开工，原地升级。

具体改造措施都是以“原地升级”为主，比如加装电梯、立面翻新、雨污分流、道路、停车位改造为主。

也就是说，市中心老小区以后拆迁没戏！

第二个现象：分校区建设热火朝天 

城西：实验小学西校区和梁丰初中西校区预计2021年3月竣工。

城东：市一中东校区、东城区小学预计2021年竣工。

城南：暨阳实验小学南校区、市二中南校区，马上投入使用。

城北：高新区幼儿园、小学、初中等项目用地和选择意见书已经发布，学校已经被提上了日程。

轰轰烈烈的分校区建设，就是ZF名校开道，在做城市扩容。

第三个现象：大量的拆迁安置房来势凶猛

各大乡镇板块，最近最火的头条就是拆迁。

塘桥：张家港花园小区五期（北区）安置房工程项目公示，1008户，总投资7亿元；

凤凰：安庆花苑、恬庄雅苑等安置房项目公示

乐余：总投资29亿，临江福苑一区至四区安置房项目启动招标

外行看热闹，内行看门道，看到ZF在忙什么，我们就可以看到城市未来红利的“播种”方向：

一．  往后市中心的住宅用地，都是“香馍馍”。

老旧小区再无拆迁可能，所以以居住用地为主的市中心迎不来新的用地增量。从今年上半年的土拍也可以看到，市区挂牌，少之又少，只有两宗，楼面价分别是12592元/㎡和13016元/㎡，而且竞拍战场很激烈。

二．未来几年 ，牛校分校区硬核崛起，从而带动板块热度是大势所趋。

大利益的导向上，决定了接下来ZF的重点在这里。让新兴区域火起来，土拍热起来，靠名校分校区开道，要区域长久火热，靠名校分校区成绩开挂。

第一轮市中心红利基本饱和，第二轮板块红利，刚刚播种，正是抢位好时机。

三．被“拆迁”带动的乡镇人，大多还是市区的购买主力群。

大量拆迁，造乡镇拆迁房的结果，带来的另一个客观效应，就是“乡镇人进城买房”。多少老父母靠拆迁分到两套安置房的第一念头，就是卖掉之后进市区给儿子、女儿买套房。

所以，如果你是改善性客户，考虑自住+投资需求，房叔提供如下建议：

一.   市中心新盘+市中心次新盘，依然是首选

甭管新区多么火热，你大爷始终还是你大爷，尤其在“二环”概念根深蒂固的本地人心目中，市区才是硬道理。放眼目前的港城楼市，市中心新盘已经奇货可居，稀缺价值决定热度。

瑞德城央壹号，之所以如此傲娇，还没开盘，光验资就需要80万资产证明，一次性付款更是需要300万资产证明，足以见得市中心新盘的热度。

一站式全龄段名校资源“保皇团”力量强大：梁丰幼儿园、梁丰小学、市一中、张家港外国语学校，个个都是牛校狠角色，加上周边商业资源丰富，可以说无竞品，由于限价，对于很多人来说，买到就是赚到。

二．二环外，名校分校区旁的房子，将会成为新一轮抢位“阵地”

城东板块：东城区小学+市一中东校区预计明年竣工，建发泱誉，房价直逼两万，前年和去年一直是全城红盘，靠的就是学区预期+品质盘的加持。

后续城东金厦地块也值得期待，去年12月，成交楼面价10036元/㎡，目前还未启动。

农联板块，江帆小学+市二中东校区，新盘棠颂云著的10-11层洋房产品值得关注，因为产品形态比较稀缺。

城南板块：暨阳实验小学南校区+市二中南校区今年已经开始投入使用，依云兰庭的大面积段是首改首选，湖悦天境的叠墅、洋房，产品形态稀缺，也是改善性佳品，暨阳府品质盘+市场标杆盘，终极改善之选。

城西板块：实验小学西校区+梁丰初中西校区，国泰景云台、金厦阳光春晓都属于改善优选盘。

当然，部分改善性客户已经不在乎学区，但是改善盘拥有学区加持，一定是重点加分项！谁不想孩子在家门口学得好，也住得好。

三. 市区缺什么，二环外补上什么才是“爆款”产品力真谛，也是你的改善优选法则。

从未来市区客户外溢性改善需求的角度来看待今天的选择：市区缺什么，二环外补上什么才是产品力真谛。

一种，是产品形态上的升级，小高层要比高层好，洋房要比高层更稀缺，改善改善，图的就是居住上的消费升级。

第二种，是周边配套的升级，周边有商业、公园加持的，一定是未来市区外溢性购房的改善佳品。例如建发泱誉附近的黄泗浦公园、城南暨阳府旁的暨阳湖生态园。

第三种，再比如产品力的享受升级，比如金茂府的绿金科技，暨阳府的户式三恒等等，

更高级别的，就是圈层升级，产品品质、物业、邻居层次，这些都是加分项。

比如该小区的主力面积段是什么，至少在购买门槛上锁定了你未来的邻居圈层。主力面积段统统都在120㎡以上的社区，显然比小、中、大户夹杂的社区纯粹度要高一点。再则就是物业、会所、社区配套上的加持。

不要觉得改善就是简单粗暴的房子面积升级而已，目前张家港市场，很多壕大户型都卖不出好价钱，因为有钱人的眼光更挑剔，更懂什么叫“消费升级”。

反观目前张家港二手房市场里始终保持价格坚挺的楼盘，都可以成为目前改善性置业的教科书，比如君临新城的社区品质、朗诗国泰城的科技盘溢价，张家港的市场尤其不瞎，好东西，张家港有钱人都认的。

在买房之路上，每一套房子就是你下一套房子购买力升级的本钱，咬咬牙买好房子，一步差步步差，买错了，以后你与别人的差距可能会越来越大。