楼市的事情很复杂，楼市里呈现出来的现象也很奇葩。

      房叔经常爱琢磨苏州、常熟楼市爆出来的各种现象，由此来总结其中的某些规律。最近发现一些有趣的点，和大家分享下：

      大家猜猜看，2020年1—11月苏州卖得最好、房子卖得最多的的盘是哪一个？

      答案你绝对想不到：不是高关注度的园区热盘，也不是名校林立的狮山新秀。

      从面积榜+成交套数榜来看，龙湖大境天成以21.41万㎡的成交面积、1770套的成交套数，一骑绝尘，拔得头筹。

      没错，逆市出黑马，关键是这匹黑马其实是一匹野马，不来自于任何核心区，也不来自于大家都看好的潜力板块。

壹

      龙湖大境天成，这是一个来自太湖度假区的盘，项目体量恢弘，总共3143户，去年12月首次入市售罄之后，接下来领证密集，跑量凶猛。

      没有重点学区加持、也没有所谓的板块预期（太湖旅游度假区）、甚至没有紧张供求关系的挤压：区域内新盘、土地供应充足，从香山隧道出来后，路边带你看盘的中介一抓一大把，甩都甩不掉，可见新盘扎堆，竞争激烈。

      那么究竟是什么样的大势好风，助推楼盘突围上榜的呢？

      房叔团队去项目实踩过，总结起来，项目逆市上位，有两招绝杀：

      一．1字头价格洼地

      放眼苏州全市，均价1.8万/㎡的太湖度假区板块，已经成为难得的刚需置业首选，1.8万左右的价格属于苏州大约3年前的价格体系（目前年底最后三栋高层价格直接1.5万/㎡起），在如今很多刚需地块也要近万元楼面价的基础上，主城区范围内肯定是看不到了。

      二．换乘王地铁5号线

      板块内交通优势很明显，紧邻香山隧道、直接子胥快速路、连接中环沿线，还位于轨交5号线首末站（明年5月通车），是太湖旅游度假区板块内超级稀缺的正地铁盘。

       一是价格足够便宜，二是交通上无缝接驳主城区。就这两点，让苏州刚需们+投资客们趋之若鹜。

       另一个是苏州中介圈疯狂热推的一个项目：常熟11月楼市新杀入的黑马——时代·春语花庭，11月首次开盘，就拿下了整个常熟楼市榜首的位置，首开楼栋几乎售罄。

朋友圈截图

      在常熟楼市全渠道大举杀入，明里暗里各种跳水的价格肉搏战中，这个盘能做到首开售罄，凭的是什么呢？

      一.  便宜，便宜，还是便宜！

      首付仅需28万起，总价90万起,总价100万不到就能入手三房，单价仅仅1.05万起，放眼如今的常熟三环沿线各项目，谁有，有谁？

      二.  交通预期   

      这个地方偏不偏，偏! 常熟尚湖镇，这个在常熟一点也不“热门”的区域，却出其不意的打响了11月热销第一枪。

      交通优势，功不可没。一方面，尚湖镇位于常熟西部，即苏州北，距离相城和北新区都很近，依靠苏虞张公路，15分钟左右能直达相城，30分钟到苏州北站，而且时代· 春花语庭与常熟西站直线距离约5公里，后续能快速接驳苏州。

       入手这个项目的，除了部分本地人，绝大多数外地客户都是来自苏州，对于买不起苏州的年轻一族，这个价格+交通优势，是十分有吸引力的。

贰

      所以诸位看懂了吗？

      刚需之“刚”，甚至不需要学区、商业、配套等等加持，只需要你价格足够便宜，交通上离主城区足够近，就能干翻一堆所谓的“红盘”。

      这一现象，房叔把它概括为：刚需们的“超刚性”买入逻辑。

      顺着这一类群体的买入逻辑，再谈眼下的投资，房叔发现了一些新视角：

      目前的楼市大环境扑朔迷离，要追求投资上的“避险”资产，除了传统的学区、地段等大家都看得到的因素之外，还有一个大家都没注意到的点，就是价格。

      资产如何“避险”？

      第一点  要保障价格足够便宜

      怎么界定价格足够便宜？直接点说，就是降无可降。

      以常熟时代春花语庭的热销为例，万元出头的房价，常熟三环沿线都难找，这就是降无可降的基础。

      足够便宜，首先能保证你买入价格的“避险”性，这里的“险”，就是开发商在楼市低迷时期无节操的降价，比如常熟某盘，在项目交付之际直接玩起了大降价，让很多前期高价买入的业主户均损失直接达到了30万以上，这就是风险。

       此外，买房投资，利润到底来自哪里？

      有的人说是来自逆天的规划，有人说来自高端的产业，有人说来自繁华的商业，也有人说来自便捷的交通，但是从来没有人说过价格。

      所有投资的利润，其实源于此时价值与价格的偏离，而不是对价格的确认。

      很遗憾的是，只有少数人看得清前者，多数人看得到的是后者，后者往往是韭菜收割的常见路径。

      房产投资不是玩规划，打嘴炮，图气氛，而是要赚钱，要赚钱，要赚钱。不是你在最好的地方买一套房就行了，也不是你在看起来最好的地方买一套房就行了，如果有钱，人人都能够买好房子，但是房子能不能赚钱，才是房产投资的核心。

      从这个角度来说，涨有涨不动，跌也有跌不动，你买入的价格，降无可降，就是保证后期利润的基本。

     第二点：要看是否离主城区足够近

     在房价渐趋高昂的市场下，往往把价格作为第一考虑因素的刚需，第二考虑因素紧接而来的就是交通。交通硬件，直接关系到年轻人上班是否方便，加班晚了敢不敢打网约车。

      有人说，那学区呢？商业呢？其它繁华配套呢？对不起，不是不想考虑，是购买力有限。交通硬件，保证项目离主城区足够近，这就是未来刚需们最刚性的买入点。

      所以，站在未来刚需的立场与现实上考虑问题，更接近投资的真相：刚需们会往哪里买，就往哪里投。

      这是保证你买下的房子，有人接盘的基础。

叁

      有人也许会说，说了这么多，对于在张家港的实际投资，有啥指导意义呢？

      目前的张家港，到底哪些盘适合买？如果从避险资产的角度来考虑，我们可以看下目前的港城楼市房价现状，按照万字出头的房价来筛选，房叔统计出了这样一张刚需楼市地图。

      答案很明显，按照①价格降无可降、②离主城区近这两大原则，你会发现两个潜力盘：一个是位于城南的新城·和樾；一个是位于沙洲新城的绿地·悦颂云庭。

       新城·和樾的入选理由非常直接：按照杨舍镇市区规划范畴内，目前三房首付仅需40万以内，总价不超过120万的，只有新城·和樾这一个项目。

      而且，在项目的交通格局上，伴随着城市东三环的开建，张家港的发展会继续东拓南移，二环变中环，市区扩容不可阻挡。项目北面的新泾路，10~15分钟左右直达塘桥高铁新城，西面主干道金港大道，直达市区各地，是实打实的加分项。

      除此之外，项目自身的品牌、社区规划，周边5公里范围内有吾悦广场、暨阳湖生态公园、学校等等，配套很成熟。

      记住：这就是房价逐步攀高的现实挤压下，城市刚需们的“超刚性”之选。

      第二个盘，是房叔提到过很多次的绿地·悦颂云庭。

      目前高层均价12000元/㎡，首付仅20万起（特定房源），就能入手优质三房。如果说城北是未来即将崛起的市中心，那仅5分钟车程之隔的绿地，价差却在至少7000+以上，强大”补涨“空间，几乎是一张明牌。

       而让刚需们足够惊喜的是：项目黄金一公里内，约100米即达大南水街，紧邻8.5万方合兴中央公园，楼下就是绿地缤纷超市，1公里至外校北校区，7所学校环伺。

       这两大盘，是目前主城区以及临主城区范围内最合适的“避险”王牌，记住，是避险。做到保值之后，就能坐等升值，这就是目前楼市环境里，最现实的安全牌。

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