最近有粉丝咨询，上班在城南产业园，首付预算40万出头，想买套带好学区的房子，买哪里合适点。 

      答案再现实不过：首付预算40万出头，要么直接在市中心的老破小里扒拉，好处是学校看得见，即买即上学，缺点是全家人住起来有点委屈，老婆、老妈都要以牺牲社区环境和居住面积为代价，去帮小屁孩儿抢起跑线。

      要么，告别市中心，直接抢位张家港第二轮学区房热潮，重点选带名校分校区的楼盘。

      现实扑面而来：首付预算40万出头，还要优质学区，留给刚需族挑挑练练的机会真的不多了。

      我们来看这样一张张家港部分优质学区分布图。

      通过这张图，你会发现，张家港主城区范围内，东、南、西、北“四大天王”区域在分校区新势力上，已经开始对市区老炮儿，形成了围剿之势。

      而本质上，轰轰烈烈的分校区建设，就是政府以名校开道，配合城市骨架的延伸，在做城市版图的扩容。

      理解了这一点，所以我说，第一轮：以老牌牛校为支撑的市中心板块，前30年里，周边红利填充基本饱和，而由于老旧小区只能原地升级改造，再无拆迁可能，所以供地有限，凡新增供地一出来，地价高，房价更高。比如去年拍下的金新城学府、瑞德城央壹号两块地。

      而第二轮板块红利，伴随着城东、城西、城南、城北等各区域的名校分校区开道，其实“抢位”早已开始。

      因为各区的价格真心不便宜了，我们来看下目前各大区域的新房，带优质学区的楼盘，最低入手门槛。

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      你会发现，在整个城西、城南，无论单价还是总价，城西文锦云庭项目都是刚需们抢滩张家港第二轮学区潮红利的低压力上车盘。

      2020年12月23日，市教育局关于7所新学校施教区划分的问卷调差被广为传播，在这份问卷调查中，非常明确的提出了市教育局拟确定的7所学校对应的施教区（服务区）范围：其中就包含有今年9月份即将开始招生的实验小学西校区、梁丰初中西校区。

      具体的划分范围我们用图来显示一下，

      这也意味着文锦云庭能够享受到的未来学区未来大概率是实验小学西校区+梁丰初中西校区。对于在售新盘来讲，这个划分信息很重要。意味着你可以提前一步，买到靠谱学区房。

       而环顾下整个城西拓展区的在售新盘，我们会发现一个非常明显的紧张点：片区小户型即将断供。

      ① 锦鲤花园：处于清盘状态。 目前整个项目库存据说仅20套房源左右，在售120平米洋房以及储藏室

      ② 金厦阳光春晓：项目直面改善大户。主力面积127㎡、147㎡、177㎡。

      ③ 国泰景云台：目前剩余的200多套，全是大户型产品，最小面积段130㎡起步。

      整体城西拓展区新房市场，小户型面临断供，所以广大群众的选择很明显：继锦鲤花园之后，金科·文锦云庭顺利的成为了第二个当红盘，现场火爆人气大家感受下：

      除了名校优势，上学方便之外，重磅彩蛋还在即将赶来的路上。

      彩蛋1：城西6.6万㎡文体中心在建

      6.6万㎡的城西文体中心，目前已经在建，项目计划2022年12月竣工，包括有新时代文明实践教育基地和城西文体中心。

      项目用地面积68.6亩，总建筑面积约6.6万平方米，总投资约5.5亿元。项目由面积约26000㎡的教育基地、约13500㎡的体育中心、约11000㎡的文化中心三部分组成。

      城西文体中心体育部分设置有篮球馆与游泳馆、羽毛球馆、时尚运动体验区和配套商业用房，文化部分设置有生活艺术图书馆、曲艺小剧场、市民艺术中心、城西舞蹈房、国际说唱博物馆等。

▲总平面图（仅供参考）

效果图

      彩蛋2：300亩城西综合体地块待拍  

      此外，2021年张家港主城区核心区里推出的优质地块中，包含有城西300亩综合体地块，共分为五宗小地块，占地面积300亩，其中商业用地55亩，需打造集休闲、娱乐、餐饮等于一体的商业综合体，体量非常大，对于后续城西拓展区商业地标的崛起又是一个大手笔。

      大型商业体的崛起，不仅让你出门买买买的生活更为便利，对于房价的提升作用，也很明显。

      以万达商圈的崛起为例，城东汇金中心开盘的时候仅卖8000元/㎡左右，那时候很多人是爱理不理的态度，但是18年12月万达广场开业后，家门口繁华已经兑现，汇金中心目前均价在20000/㎡左右，几年间身价迅猛上涨。

      目前的张家港，南有吾悦广场，北有览秀城，东有万达广场，城西独缺大型商业综合体项目，后续有了这300亩商住综合体地块打底，整个城西拓展区价值可期。

      所以双名校学区相邻，城西核心商圈后续可期，片区断货之王稀缺小户型，金科·文锦云庭的价值，不言而喻。

      金科·文锦云庭项目容积率仅2.0，总规划990户，规划有18层的高层，洋房为8~11层（2#楼为8层洋房，其余为11层），目前在售楼栋2#、3#、5#、6#，主力户型为89-120㎡，共打造了五种户型，分别是建面约89㎡、 96㎡、 107㎡、 110 ㎡、120㎡。

      刚需首次置业，或者打算投资学区房的朋友，我强烈推荐这款高层96㎡小户型，哪怕预算有限，也能一步到位，因为在整个张家港，非常罕有的做到了三房两厅两卫。

      以城西、城南市场为例，假如你想买一个三房两厅两卫，你钱又不多，你想花最小的代价买到两个卫生间，金科·文锦云庭可以说是唯一之选。

      在城西新房市场，

      国泰景云台的98㎡小户型，两室两厅一卫

      锦鲤花园的97㎡小户型，三房两厅一卫

      在城南新房市场，

      城南学区房新盘，最低买入门槛——依云兰庭，98㎡，三房两厅一卫。

      这意味着，后续片区的二手房市场上，对于渴望优质学区，同时期待一步到位的小年轻夫妇们来说，金科·文锦云庭的98㎡户型，将是唯一的选项。

       毕竟新婚燕尔的二人世界确实美好，小家温馨而甜蜜，自由无拘束，直到有一天你发现你怀孕了，于是你公公婆婆要来帮忙照顾你，从那天起你可能就后悔了，因为你不想在上厕所的时候外面突然有人在敲门，问里面有人吗？

      何况几年后考虑购买学区房的父母们，多半都是三代同堂，越同堂越发现，多个卫生间，简直等于多了一个独立世界。这在某种程度上意味着文锦云庭98㎡爆款小户型未来在二手房市场的超高流通性。

      此外，110㎡洋房户型功能也很全。初级改善，或者初次置业追求享受一步到位，我推荐这款户型。

建面约110㎡的户型图

      几大超香点了解下：

      一. 110㎡洋房的得房率高达约83%

     这个得房率相对于主城区很多高层产品来说，相当于很多120㎡户型的实得面积，实得面积更大，而总价可控。

      二. 三开间朝南，双开间大尺度阳台

      整体户型做到了三开间朝南，朝南面双开间大尺度阳台，采光性、通风性以及阳台空间的开阔度，本身就突破了大家对110㎡的原本想象。

      三. 南面主卧以及北面次卧，均带全尺寸飘窗设计

      什么概念呢？相对于市面上很多常见的飘窗设计，文锦云庭做到了全开间、全面积的飘窗赠送，这意味着你可以选择后续将飘窗抬高，升级成收纳柜，也可以完全保留目前的飘窗高度，享受在飘窗上品茶闻香，全景视野几乎媲美落地窗享受。

      总之，在城西学区小户型即将断供的市场，大型商业体红利可期，户型功能强悍，更重要的是目前89㎡小户型，超低总价138万起，确实性价比十足。正在苦苦纠结学区房买哪里的朋友，可以去现场看看，实地考量。

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