在“起飞”、“爆发”、“身价暴涨”等楼市鸡血在当下的楼市被用得越来越频繁的今天，如何判断一个板块是真正的风口还是一时的风光，房叔给你说点靠谱的分析。

壹

      首先，我给大家讲下从ZF的角度，热推一个板块的基本逻辑，一段操作猛如虎，最终结果是不是二百五，主要看这几个阶段有没有走到底。

      第一阶段：造概念 

      目前的中国，上到北上广深，下到市县乡村，ZF才是最老辣的操盘手，要把土地卖出去，一定要师出有名，大炒概念。

      造概念其实是一件人人都会的事。以前村里有个姑娘叫小芳，冲进北上广，给自己起了一洋气的英文名叫lucy；村口的狗蛋做了美发师，就留起了性感的小胡须，摇身一变，发型创意总监；

      概念即名片，你要给人怎样的印象，就得造怎样的概念，举个例子，你在百度上搜索“高铁新城”关键词，不搜不知道，一搜吓一跳，全国重名的不要太多。可见给板块起名这件事情，比老王给儿子起名要容易太多。

      但是没有人会仅凭一张名片就认准了此货必成大器，名片上再烫金的工艺，也只有等到真的刷出金子了才值钱。仅仅冲着概念就揣好了票子进场的购房者，不是钱多就是傻。

      第二阶段：推规划

      现在普通买房人一到新区售楼处，通常十有八九都会看到该区域的蓝图与规划，这跟没有实景的时候看效果图是一个道理。

      万丈高楼平地起，但是“平地起”之前，也必须是规划先行。有了关于这个板块的具体规划，板块发展上才不会一团乱麻，ZF才有可能不断砸钱去落实各种规划。

      规划本身，就是纸上蓝图，纸上蓝图落的了地，就是点石成金，落不了地，就只是鸡血一剂。最后烂尾的也不是没有，如果发展不行，领导只求卖地不图发展，再好的规划都容易烂尾。

      第三阶段：推配套

      规划出来了，能否点石成金，要看政府有没有花大力气去推，说直白一点，就是有没有真金白银的往板块内砸钱，比如商业、学校、公园、交通等等，尤其对于“高铁新城”这样的新城，高铁的硬件输出、站点能级等等，都还需要看是否有国家战略级别的加持。

      只有概念与规划，没有行动的新城，或者高铁都还遥遥无期的新城，就好比脑残剧里经常看到的，一个屌丝男没有工作没有房子没有票子，但是对你说，我有一颗拿全世界来爱你的心，你选不选？

      安全感都是钱给的，真金白银的往板块内砸钱才是正经。如果没有这些，可以直接略过，“巨坑”勿入，典型的祖传镰刀一把，专门收割新老韭菜。

       第四阶段：推产业 

       概念落地了，规划蓝图在兑现了，配套在加速推进了，这个板块就成了可以让你吃肉喝汤的猪了吗？是猪没错，但却不是风口上的猪，缺点啥呢？产业。

      你真以为ZF这么风风火火开发新区就为了搞搞内循环，让城西的人民集体外溢到城东吗？你错了，如何吸引新的产业、新的人才们来这里才是头等大事。

      尤其对于高铁新城而言，高铁一通，是黄金万两还是人去楼空，最核心的，还是看城市底子怎么样，产业这块肥肉是否抢得进来。

      从最直白的角度来说，只有区域的大型产业多了，才能吸引更多的人口流入、提升人均收入，继而提升GDP，实现学龄儿童的增多，商业的兴盛、区域内的房价走势才能保值与增值。反之，大公司不来，产业经济不景气，人口大量流失的区域，就算卖了那么多地，房子又卖给谁去？

      这四个阶段是基础门槛，看一个新城有没有“成城”能力，直接佛系坐等，等到第三个阶段实打实的配套“播种”就要开始紧盯了，前两个阶段，都不要急。

贰

      我们看下苏州高铁新城的“爆发”史，你不难发现，房叔的“阶段”逻辑，已经被准确无误的印证：

      第一阶段，2012年，苏州高铁新城管委会正式挂牌成立，也就是烫金名片刚出来。

      第二阶段，2014年，规划上蓝图毕现，周边除了高铁北站，整个区域一片荒芜车都不好打， 但是当区域内第一个新盘环秀湖花园进场时，立下的FLAG是“下一个园区”。

      第三阶段，政府开始“配套”狂砸：2015年南师大苏州高铁新城实验学校开学，2016年圆融购物中心开业、2016年苏州大学实验附中开学，甲级写字楼等配套进驻；2016年，新城百亿拿地，苏州唯一一个百亿级“巨无霸”地块，打造为集住、商、产为一体的生态、智慧、创新之城。

      第四阶段，产业上不断加码。从2014年至今，高铁新城南片区已经吸引注册企业接近1000家，人工智能、大数据、区块链等领域引进金融科技企业和平台超100家，中片区，长三角国际研发社区启动区正式开园，其中重点项目有京东智谷、吉利智能驾驶全球研发中心项目、曹操出行总部......等等。

      8年左右的时间，从一片荒野之地，到崛起成为苏州人心中的下一个虹桥，房价从最早的7000元/㎡都没人要，到疯涨成为了整个相城区的房价天花板。

      你能看出这里以前是农民种水稻的地方吗？

      几年时间，苏州高铁新城，已经成长得如此优秀

      如果回到2014年，你会选择什么？是不是砸锅卖铁也要来几套？

叁

      而眼下的张家港，很多本地人往往成了最熟悉的陌生人，同样的发展轨迹，正在张家港高铁新城加速上演：

      第一,从配套上来看，ZF确实在真金白银的播种。

      学校上，老牌名校常青藤率先在高铁新城开了分校，今年1月苏大附属实验中学正式入驻官宣，每一张教育牌，都是绝对的王炸，而且据小道 消息，绿地巨头的进场，将会带来全新的重磅名校彩蛋，好事可期。

现场签约图

      自然资源上，黄泗浦公园一期已开放，整个生态公园核心规划面积4.7平方公里，规模上力压群园。

张家港黄泗浦公园实拍图

      交通硬件上，对外，高铁新城未来是难得的“三铁交汇”的一级站点，在江苏省内的能级，仅次于苏州高铁新城。对内，投资203.3亿的城区快速路去年就已经开工，主城区东南西北都与高铁新城形成了最快衔接。

      城市基础配套上，可容纳3万人的体育馆选址明确，就在高铁新城。

      无论是学校、公园、基建、交通，政府都是不惜巨资在播种，配套上未来可期。

肆

      再看第四阶段：高铁新城从19年开始，已经开启了“产业狂魔”模式！

      2019年开始，高铁新城招商步伐全面提速；

      如果去“张家港发布”官微搜“高铁新城、签约”关键词，你可以看到，2019年开始，高铁新城头条越来越多，产业签约捷报不断。

图片截取自“张家港发布”官微

      我们不妨以时间线索，来梳理下高铁新城产业签约的开挂节奏：

      2019年7月20日，绿地巨头与ZF签约，拟总投资超过120亿元。打造张家港AI城际空间站项目。拟打造以阿里云创新中心（张家港）智慧园区、长三角人工智能产业园、上海软件园（张家港）分园三大园区为产业核心。

       2019年11月，高铁新城4个项目签约，分别是总投资70亿元的张家港中铁世博城、总投资10亿元的德尔集团巢代设计小镇项目、总投资5亿元的亿华通氢燃料电池发动机张家港基地项目和中国环境科学学会创新驱动助力工程华东地区张家港工作站。

      2019年12月，高铁新城与中铁上投签约，打造中铁农旅商城项目，项目总投资20亿元。

      2020年1月，高铁新城与乐歌集团签约智能制造产业基地项目，总投资3亿元。

      2020年5月，苏州阳地钢装配式建筑技术有限公司装配式模块化建筑3.0产业化项目（国内首条）正式签约落户高铁新城，总投资5亿元。

      2020年6月，总投资108亿元的张家港数据湖产业园项目正式签约。

      2020年7月，高铁新城与上海正式签下总投资超430亿元的50个项目，涉及“两新一高”、智能制造、金融投资、产城融合等多个领域。

      2021年3月，总投资15亿元的豪斯特汽车轻量化结构件项目签约高铁新城。

      2021年4月，总投资1.55亿美元的博枫—博桥联汽车零部件综合产业中心项目落户高铁新城。

      2021年4月，中科院过程所生物安全平台及检测设备项目签约落户高新区，总投资额6700万元。

      从凶猛而至的产业签约背后，你可以看到，港城ZF一直在致力于高铁新城的产业填空，大量的高新产业的到来，都是在为未来的人口红利播种。

      仔细对比，你会发现，目前张家港高铁新城的发展，和苏州高铁新城的几大关键“驱动力”上有超多相似之处：

      同样都是一城中心；

      在苏州十四五规划中，苏州高铁新城成为了“相城中心”，在张家港十四五规划中，张家港高铁北站，纳入了张家港“中心城区”。

图片截取自张家港十四五规划报告

      同样都是交通之王，多铁交汇大枢纽；

      同样都是教育大脑，多个名校资源超强输出；

      苏州高铁新城的同款“名校”资源，已经在张家港高铁新城上线~

      同样都是“基建狂魔” ；

苏州高铁新城部分规划配套

张家港高铁新城部分规划配套

张家港体育馆规划方案之一

      同样都是产业高地，大批量高新产业飞奔而来；

      你有大数据特色产业园，我有投资百亿的数据湖，你有长三角国际研发社区，我有长三角人工智能产业园……在产业转型升级的路上，两大高铁新城都不遗余力。

苏州高铁新城效果图

张家港高铁新城效果图，颜值是不是很神似~

      下一个“苏州高铁新城”，正在加速崛起，而在产城融合的这一关键性环节上，张家港政府选择了与绿地巨头合作，好的开始，就是成功的一半。

       这个“世界500强万亿国企”，凭借着超强的政策嗅觉，以“绿地城际空间站”的顶流IP火遍全国。

       目前为止，绿地已经在全国打造了37座绿地城际空间站，带着各大城市的成功样本，这一次绿地巨头，带给高铁新城的，是一个黄金1公里的重磅彩蛋。

       张家港绿地AI城际空间站，通过“TOD+CBD”模式，引入绿地全球优势产业资源，打造包含健康住区、缤纷商业、高端酒店、甲级办公、文体中心、IMAX影院、人才公寓、智慧产业园、软件研发等全城市服务功能配套，六位一体，共同融入长三角的港城封面门户。

绿地张家港AI城际空间站效果图

      你可以很清楚的看到，这样一个“巨无霸”产城综合体，带给高铁新城的，是从产业到商业、从地标级酒店到办公、从健康住区到人才公寓，全方位的世界大城。

      在产业布局上，绿地携手政府，以绿地AI城际空间站为核心，打造新经济产业总部门户，将重磅引入阿里、华为等国家新一代人工智能开放创新平台。

效果图

      在商业布局上，绿地将毫无保留的献上自己的“独门秘籍”，引入5万平米的绿地缤纷城购物中心。

      在人居布局上，绿地AI城际空间站，还将以绿地“健康宅2.0”理念为战略实践，别具匠心的打造属于未来的健康城市。

      在板块地标上，绿地携手政府，打造了高铁新城城市展示馆，这是全城罕有的，一个项目的营销中心，能成为整个高新区城市展馆的项目，也是全城少有的，政府顶流多次亲临现场的项目。足以可见，绿地城际空间站所蕴藏的超级势能，不是单一一个楼盘可以做到的。

张家港高铁新城城市展馆实拍图

       不难发现，绿地AI城际空间站本身，就是驱动高铁新城飞速发展的“芯片”。整个张家港高铁新城后续的发展，实属可期。越是在这样高速成长期的板块，越是半生不熟的“时机点”，买入门槛就越低。

       因为所谓身价暴涨，赚的就是时间差。

1.本微信公众号正文及答复等全部内容仅为公众号运营者对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。

❖ 热盘测评

》建发·和玺，为什么值得期待？

》首付50万以内，不离主城区，优质名校旁，这两个盘盯紧了！

》港城楼市“硬汉”，“七宗最”练就真功夫，豪宅新品出道！

》首付20万起，绝不将就的“绝代双骄”来了！

》首付就3X万，刚需买房，真的没得选？

》总价100万起，入手“牛小+牛初中”双名校学区房

❖ 购房干货

》二手房越来越难卖了，除了大幅降价，怎样才能快速卖出去？

》改善性置业看过来，张家港新一轮“抢位”已经开始！

》据说，现在的张家港，到处都是学区房？

》开发商们不会告诉你的，刚需买房怎么选？

》为什么说下半年有漏可捡？

❖ 观点交流

》张家港的房子，以后会跌价吗？（2）

》张家港的房子，以后会跌价吗？