主城区这次拿出来的地块，照样是小而精：8月27日张家港市自然资源和规划局挂出了1宗市区沙州路南侧的地块。

      具体位置在这里：

▲实景图

      地块信息如下：

      这块地的总计容建筑面积约18206㎡，也就是说算下来最高楼面限价为11679元/㎡左右。

      关于这块地，有很多相关规划条件的限定。

      ①建筑密度≤60%，绿地率按方案实施，建筑高度≤60米（局部≤35米）。

      ②本次出让地块为安置房用地，竞买人须在本市人民政府已认定并公开发布的拆迁安置房建设单位名单内。

      ③本次出让的城镇住宅用地不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。

      ④张地 2011-A05 号地块的竞得人必须保证出让地块建设项目于2022 年7 月28 日前动工，建设项目于2024 年10 月28 日前竣工。

      ⑤地块必须按下列要求提供拆迁安置房：

       一.  张地2011-A05 号地块竞得人必须确保提供振丰新村17、18 幢地块住宅房屋及底层门面用房。

     （1）住宅房屋：按规定户型、套数提供给市土地储备中心作为拆迁安置房，基本户型为140 平方米、120 平方米、100 平方米、80 平方米四种。其中140 平方米户型29 套、120 平方米户型23 套、100 平方米户型14 套、80 平方米户型27 套，合计93 套(建筑面积不少于10379 平方米，户型套数按实际确定)，提供的房源须满足日照要求。要求上述四种户型实际建筑面积不得小于规定面积 3%，也不得大于规定面积的 3%，且最大户型面积应小于144 平方米。

     （2）门面用房：提供市土地储备中心全部底层门面房用于原门面房拆迁户优先购买，建筑面积不少于1618.58 平方米。 

      按照最高容积率4.8来推算，这块地的总计容建筑面积约18206㎡，再减去安置房、门面用房的建筑面积，剩下的建筑面积仅有6209㎡，结合60米的建筑限高，后续可供销售的商品房估计也就一栋高层产品，总高不超过20层左右。

      在户型面积配比上，由于拆迁安置房的几款户型面积以及套数都已经限定好了，剩下的几十套商品房估计在面积配比上也只能按照安置房配比来走。

      二.  结算办法：

    （1）上述所需房屋：

      1、住宅拆迁安置房，由市土地储备中心以实际安置面积按照 20000 元/㎡与竞得人结算；

      2、底层商业门面房，由市土地储备中心按照35000 元/㎡与竞得人结算。首期在办理《施工许可证》后支付7930万元；第二期在基础工程（±0）结束后支付10570 万元；第三期在主体工程封顶后支付4000 万元；余款待住宅安置房、门面房安置结算完毕后结清。

    （2）分房结束后，竞得人负责各拆迁户住宅安置房及门面房的结算及有关手续办理，按市土地储备中心当时提供的“住宅安置房及门面房价格结算明细”与拆迁户直接进行结算。

    （3）竞得人必须确保每户拆迁户配套至少一只地下汽车停车位，安置价格为7 万元/只，安置的车位必须设置在本地块地下，剩余汽车位按规定销售。

    （4）上述（2）、（3）二款结算方式中的结算金额扣除税费部分后，全部结算给市土地储备中心。 

      也就是说建成的安置房政府按照2万/㎡的价格来返给开发商，然后由开发商来负责安置房房产证的办理。从周边二手房价格来看，这个价格性价比还是超高的。

                       周边皇家首座近期二手房价格行情

       这块地小而精，周边资源可以说是集纳了老城区精华。

       学校资源：这块地大概率和旁边的皇家首座是一个学区：“实验幼儿园、梁丰小学（西校区）、市一中、实验小学（北校区）”。

       商业资源：作为王牌市中心，周边商业配套非常密集：曼巴特购物广场、张家港步行街、张家港杨舍老街等，有市中心情结的人，是不会挪窝的，更何况市区新盘越来越少，一年也就2~3块新地供应量。

      医疗资源：张家港市澳洋医院、张家港市中医院等。

      难得的是，地块旁边就是谷渎港，南北走向的活水河流。

      但是与南面世茂以13028元/㎡楼面价拿下的兵家必争之地——“谷渎港”地块不同，这块地算不上肥肉一块，安置房比例约65%，占比较高，从而无形中拉低了未来商业住宅的销售价格；

       容积率这么高的情况下，留给开发商可以卖的商品房货值也很少，社区规划上可发挥空间也不大，等于基本无社区景观配套等设施。对于开发商而言，整体利润也不会太高，估计是有托底的开发商来拿，后续住宅可售部分也是底价跑量，不过有一点可以断定：性价比高的话，后续这块地上的商品房一定是供不应求的。

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