朋友们，大家好，我是R先生，我又回来了。

     今天这篇文章很重要，是关于张家港接下来1-2年新增项目的情况。

     前几天公布了张家港2022年经营性用地出让计划，今年的供地计划一共将推出28宗地块，比去年翻了一倍。

     大家先仔细看一看这个表格，针对重点地块，我们会一块块解读过去。

      其中包括中心城区4宗、城西生态区2宗、城东文化商住区2宗、经开区4宗、高新区4宗、保税区3宗、冶金园4宗、凤凰镇2宗、南丰镇1宗、乐余镇1宗、大新镇1宗。

      好，接下来的时间交给我吧，我们开始。

      中心老城区

      总价之王提前确认！

      1、华昌路东侧地块：

      目前此地块已经在正式挂牌，也是今年中心城区推出的体量最大地块，基本可以确定为今年的总价之王。

      根据出让要求，要求本地块竞得者无偿提供不少于6500平方米商业用房，本地块最终也很有可能成为港城新的“隐藏地王”。

      我大概算了下，这块地目前的起拍价已经达到了1.2万每平，如果再加上6500平的商业用房，起拍价就直接突破1.3万了，成本很高，估计很难赚钱。

      但这块地目前盯着的开发商其实很多的，这块地对于不同的开发商来说，战略意义完全不一样：

      对于建发来说：目前建发在张家港已经没有地了，这块地哪怕不赚钱，建发也得上，先保住团队是第一位的；

      对于中锐来说：如果中锐拍下这块地，可以跟隔壁的星公元项目联合操盘，双盘联动，降低营销成本，也能降低风险；

      对于金新城来说：作为本土地头蛇，前面就是亲手打造的万达和双子楼，地块南侧就是金新城总部所在地，许老板在办公室就能监督工程进展，贼爽；

      对于中海来说：前期谷渎港地块的失利，让中海至今未在张家港落位新地块，这块地很不错，适合做高端品质，符合中海调性。

     对于世茂来说：对不起，忘了世茂目前没钱拿地了～～

     地块临近万达广场，周边最近的新房就是一路之隔的中锐星公元，两个项目入市之后将会形成新的豪宅片区，带动周边二手房集体上涨。

     2、赵庄村委地块：

     本地块整体体量很小，仅有24亩，容积率为1.8，不过这块地太小了，也不太平整。

      最大的优势就是靠近暨阳湖，将会成为暨阳湖板块唯一位于二环内的新房项目。

      参考周边商品房，湖滨国际二手房均价2.1万/平，预计项目入市价格可能会达到2.2万以上，但房源数量非常少，应该很快会清盘。

      3、杨航新村地块：

      根据张家港目前的学区划分，此地块对应学校为城北小学+三中。

      对于很多想买优质学区房的客户来说，这边可能无法成为买房或者置换首选，这是这块地最大的障碍。

      地块周边主要小区为航杨新村、通运新村以及国泰时代花园，虽然在二环内的市中心范围，但由于学区不佳，板块内小区房价在整个张家港都是偏低的。

      地块入市后，也许可以激发城北的置换需求，对于习惯在周边生活的居民来说，新地块会成为买房首选。

      但这个地块是近几年出让地块中周边老破小最多的，所以有可能客户会局限于城北这一带有改善需求的居民，大概率土拍不会出现溢价。

      4、梁丰大厦地块：

      此地块占地面积仅仅只有9亩，且容积率高达3.0。

      距离市一中仅一路之隔，周边最近的皇家首座目前二手房价格为2.3万/平。

      地块后期入市，产品类型基本确定为高层，并且显然也是会主打老城区学区房这一核心卖点，这个地段肯定无敌了。

      预计入市价格在2.3万/平以上，但房源很少，应该是会跟城央壹号差不多的情况，基本全靠抢，入市马上无。

      此地块的竞拍应该会非常激烈，大概率直接进入一次性报价。

      二环外拓展区

      东西南北，各有看头！

      1、城区拓展区：

      城西拓展区主要看点，就是已经规划出让了近两年的城西商业综合体地块。

      毫不夸张的说，这块商业综合体花落谁家，直接决定了城西拓展区能不能做起来。

      对的，就是这么豪横，就是这么关键。

      由于城西是张家港最先开发的区域，放到现在来看，很多配套都已经落后。

      购物公园已经满足不了城西人民大量增长的多方面需求，被大家称作是没有购物的“培训公园”。

      从这个维度上来说，城西是没有真正意义上的大型商综的，而现在城南有吾悦广场，城东有万达广场，城北在建金茂览秀城……

      因此急需一个新的大型综合体来补上这个空缺！它的到来也将会是整个板块的重要突破口！

      不过呢，这块地其实2年前就已经在推了，一直没有谈下来。

      目前做商业的成本很高，城西拓展区区域内人口还没有那么多，精明的开发商一算账，还是有点慌的。

      所以，对于这块地来说，不到成交的最后一刻，我们都不能说已经尘埃落定。

      2、城北沙洲湖西：

      今年沙洲湖东没有推地计划，反而是沙洲湖西迎来了开发的重大节奏。

      地块周边有在建的云盘小学沙洲湖校区、实验幼儿园斜桥校区以及规划的梁丰初中沙洲湖校区。

      这块地和城西拓展区、城东拓展区一样，是彻彻底底的靠着学区撑起来的地。

      此地块西有学区，东有沙洲湖，大小适中，总体上来看是一宗非常优质的地块。

      同时，此地块的入市，也会加速沙洲湖西板块的整体开发进程，而作为板块内的首宗商住地，有望拍出不错的溢价。

      3、城东文化区：

      位于万达广场东面的商住用地，在其正南侧还有两块商业用地，按照计划将一同进行推地出让。

      地块的周边配套较为完善，西侧600米即为万达广场和张家港文化中心，南侧梁丰生态园距地块1.5公里，可由东二环路直达。

      目前整个东城区北部区域还处于整体待开发状态，这宗地块一旦入市，就意味着东城区的北部将开启新一轮的大开发。

      地块东侧就是丽新花苑这一个拆迁小区，也是目前板块内的唯一楼盘，二手房均价1.2万/平，地块入市后丽新花苑或成最大赢家。

      不过呢，你不要以为房价就能飞涨，其实很难，目前张家港就没有一个拆迁小区涨的出乎意料的。

      4、城南：

      今年城南计划推出一宗地块，位于吾悦广场南侧。

      目前来看，南二环外新房，湖悦天境和暨阳府都已经卖了比较久，剩余房源不多。

      在售新房还有爱情地产开发的山河万物项目，但是去化情况不佳，不过听说最近一段时间卖的还不错。

      此地块从位置上看，距离吾悦商圈较近，有机会拍出溢价，后期入市，会促进吾悦华府二手房价上涨。

      各大乡镇

      16宗地块，百花齐放！！

      除了以上12宗市区地块之外，今年各大乡镇还计划出让总共16宗地块，继续百花齐放！

      出让地块基本都位于各大乡镇的核心开发区域。

      高新区推地集中在乐活新城区板块，靠近黄泗浦生态公园，有苏大实验学校利好。

      说实话，我真诚的建议啊，塘桥高新区要抓紧落位一个超强的商业综合体，而且动工速度要快。

      对于塘桥而言，最大的困境在于建设速度落后于规划速度。

      金港推地位于滨江新城的核心板块，周边有文化中心、苏外张家港小区等配套：

      这块地，毫无疑问，一定是金港地王，也一定是金港地段最牛叉的地。

      合兴推地位于沙洲新城板块，地块都在张外北校区附近，就那个板块而言，也属于不错的区位。

      此外凤凰新城也有2宗地块推出，南丰1宗地块位于南丰小学西侧，乐余1宗地块位于老海狮厂位置，而大新则是继续围绕新湖板块进行推地开发。

      说实话，我觉得一般，不太看好，基本是底价成交或是流拍。

      对比去年，2021年张家港计划推地为12宗，总共1339亩，实际成交商品住宅用地共17宗，总面积1200亩。

      去年成交的地块平均地价为7211元/平，其中有6宗进入了一次性报价，占比达37.5%。

      从近4年张家港新建商品房的成交数据来看，在“房住不炒”的大背景下，从2019年开始，张家港楼市整体就进入了“稳”的状态。

      即使在疫情影响之下，整个张家港市场都是比较平稳坚挺的。

      而今年，张家港是加大了整体的推地量，从去年的计划推地12宗直接增加到了今年的计划28宗。

      也不难看出，张家港ZF对于今年的楼市情况也有一个很好的预期。

      一个好消息是，最近一段时间楼市利好政策连连，开发商的钱袋子比以前稍微宽松了点。

      一个不好的消息是，房地产目前依然面临着铁腕的调控，地产行业在各个方面都在降低着杠杆和风险。

      我们也不用去解读目前的政策合理或是不合理，我们需要学会的是在现有的规则下生存才是一个普通个体最需要掌握的。

      愿大家都能买到心仪的好房子，与所有人共勉。