新的一周，新的意外。

      昨天我还在期待着本周万达北地块的拍地大戏，结果昨天一早醒来，土拍直接终止了。

      一般在开拍前终止，基本上就是因为没有开发商报名，为了避免出现流拍只能终止。

      这块地，大家都等了很久，之前因为疫情原因所以延后到了5月份拍，但是没想到会是这样的结局。

      今天就来重点聊一聊这件事。

      01.

      这块地的意义其实是非常重大的。

      这块地在我看来，在某种意义上很可能是“港城楼市的风向标”。

      就是先前大家对于这块地都有一个一致的预判：

      很有可能会创造张家港楼市的新地王！

      一方面从区位上来看，位置在万达北侧，离览秀城也很近，是市区再难有的好地段。

      另一方面，前面有中锐拿地，一路之隔的地块已经拍出了不错的溢价，成为了“隐形地王”，那理论上这宗地是最有可能拍出最高价的。

      所以对于各个楼盘来说，其实都希望有开发商去抢这块地，一旦新的地王诞生，必然带动整体土地价格上涨，从而倒推楼市热度。

      而买房者其实也是格外关注这宗地的，地块如果能够刷新地价，那么买房者的预期也就能回来了，楼市的信心格外重要。

      可惜的是，这块地依然轮空了。

      说明港城楼市的交易量，依然很低；

      说明对于开发商的吸引程度，依然很差；

      说明港城买房人的预期，依然不高。

      02.

      同样是在土拍之前，苏州楼市的政策给予了最大程度的放松，并且是一波接着一波，连续袭来的，所以整个楼市信心十足，成交也在猛涨。

      有人说，张家港不是也部分跟进了苏州的楼市政策吗？

      是的，但是力度还远远不够！

      不知道你发现没有，楼市政策其实是跟城市能级呈现一种反相关的关系。

      简单地讲就是，楼市能级越高，你所需要的楼市政策力度就越低，就像现在你看到北京、上海、深圳，几乎没有什么动静。

      同样，城市的能级越低，想要救市，那政策的强度就越是更大才行。

      如果说张家港过去的抑制政策是“1”的话，那现在一系列的放宽，就是把数值上升到了“1.5”。

      但是因为城市能级问题，张家港必须要比苏州力度更强，达到“2”才能真正刺激到楼市。

      想要盘活张家港的楼市，当下的政策20%的首付或是不限售等，也不算重磅，很多城市也都这么干了。

      我在2个月前，就预测和呼吁张家港将会取消“2年限售”，看来还是有一定准确性的。

      这次，我再提几个建议来进一步引导港城楼市健康发展，供相关部门参考：

      第一，张家港的贷款利率，需快速跟进4.4%，而且，可以更低！

      昨天央行公布的最新贷款政策，可以“因城施策”，首套最低利率4.4%！

      目前张家港首套房利率是4.6%，我建议张家港马上跟进，直接降到4.4%！

      于此同时，还有一个信号啊，这次针对楼市的定向降息，4.4%可能还不是今年最低房贷利率。

      我们知道房贷利率=5年期LPR+银行加点，一般是5年期LPR降，房贷利率才会跟着降，而5年期LPR一般在每月20号公布。

      但这次，还没到20号，官方就迫不及待宣布降息，并且降的不是5年期lpr，而是降低加点，现在是开了加点不仅可以是0，还可以是负数的先河。

      所以，对于张家港楼市而言，整体利率建议可以再调整。

      给大家一个数据自行意会：2008年，房贷利率直接打7折，最低时接近4.1%-4.2%。

      第二，加大购房补贴力度！不仅仅是针对人才！

      目前的购房补贴政策，基本上都只针对人才购房，但事实上，人才购房补贴几乎没能在楼市引起什么波澜。

      毕竟人才购房还是占楼市的少数，真正想刺激楼市，我建议：

      张家港直接力度升级，全民买新房都能补贴！

      可以针对所有的新房，按照首套和二套房进行差异化补贴，首套补贴3%，二套补贴1%。

      那大概整体的补贴预算是多少呢。

      我们可以来算一笔账啊。

      按照今年1-4月网签新房的平均数，每月是625套。

      然后我们取首套和二套补贴的中间值，按照每套房取2%进行补贴。

      按照平均每套成交200万的总价计算，那么政府实际购房补贴支出为：

      625*200万*2%=2500万

      单从数据看，这些购房补贴造成的财政压力其实并不大。

      另外，这个城市补贴力度这么大，必定会吸引到大量的开发商涌入，土地热度就直接上来了。

      而最终的结果就是，会产生非常可观的土地溢价，从而依靠土地收入反哺财政。

      同时，因为地产好了，也会带动装修、建材、家电等一系列行业，只有行业好了，大家有了预期，才能形成正循环。

      第三，土地配套要求可以降低甚至免去！张家港目前需要“地王”！

      像昨天万达北侧这宗地块，相关拿地要求还是很高的，一方面是资金方面的交款要求：

      同时，对于地块的配套要求也很高，还需要无偿建设不少于6500平米的商业用房：

      这样实际核算下来，拿地成本更高，对于开发商的资金要求就更严格了。（实际成本大概会增加1500元/平左右，换句话说，实际楼面价就是土拍成交价+1500元）。

      虽然对于配套建设的要求，明面上可能是为了来抑制相关的地王，但实际上张家港从当前的地王暨阳府诞生后，几年时间内地价都在牢控。

      而现在这个时候，其实是需要相关的地王出现了！

      张家港楼市，目前急需这把地王这把火来烧一下！

      03.

      而买房者来说，目前看来港城楼市的问题，很有可能不仅仅是局限于楼市本身了。

      这里面还涉及到城市能级、就业环境、整体的购买力等等等等因素影响。

      目前来看，如果你在张家港有自住需求，尤其是首套房的客户，我依然建议留存好现金，下半年一定是最合适的入手机会，房贷利率也会达到最低点！

      另外，我这几天的一直都在苏州调研，我发现苏州楼市真的是很多新盘都开始大火起来了！

      基本你去项目，看到的售楼处都是人从众的场面：

      因为苏州自身的购买力本就很强，然后再加上最近几年其实苏州一直也没有怎么涨，所以随着这次政策利好的到来，苏州很有可能会再次爆发！

      目前苏州已经初现端倪，所以如果你是投资的话，或者是想要买二套或者三套改善的话，苏州楼市很有可能可以成为港城楼市的一个替代选择。

      当前张家港市中心的品质房都要2万以上，踮踮脚其实就能到苏州够一够了。

      哪怕你稍微把面积买小一点，往能级更高的苏州靠一靠，可能会一劳永逸！

    （PS.这几天我把苏州几十个在售新房都跑了一遍，帮大家找到了一些有潜力的超级好盘，不贵而且有规划，后期涨幅空间很大，感兴趣的朋友可以扫码联系我，有独家优惠）