行业内有一句说了很久的话，叫信心比黄金贵。对于整个行业的未来和预期是怎么样的，其实也就决定了行业形势本身。

      现在居民们的信心，其实都来自于政府规划和后期实施落地的效率。因为只有规划快速落地，才能够刺激到普通买房人的兴奋点。

      而如今的张家港楼市，正在面临着信心缺失的问题，尤其是对于高新区而言。

      最近一段时间，关于张家港高新区一系列规划的落实问题，引发了不少质疑。

      原私立的常青藤东校区不建了，同时规划的公立学校苏大实验张家港校区也落空，最后官宣是九年一贯制的梁丰高级中学高新区实验学校。

      当然光有学校还不够，经过这场风波之后，不少张家港人对于高新区的信心已经大打折扣。

      那么高新区的未来之路究竟会怎么走？如何更好的兑现区域价值让各方满意？

      今天跟大家来具体聊聊我的一些看法。

01.

手握4条高铁，但还未真正“质变”！

      高新区，基建的重头戏，自然就是高铁。

      必须承认的是，对于高铁站的建设，张家港确实是铆足马力的，这一点毋庸置疑，包括央视都曾多次报道过。

      在沪苏通铁路开通之后，其实我们也切身地感受到了诸多便利，甚至可以说，张家港人对于高铁的依赖程度要比周边城市更高！

      大家可能还不知道，根据沪苏通开通一周年的数据统计，张家港站的客流量甚至要比常熟以及太仓都要来的更大！

      而当前还有另外两条铁路也正在如火如荼地建设中，建成之后张家港就会成为南沿江铁路、沪苏通铁路、通苏嘉甬铁路“三铁交汇”！

      还有更劲爆的。

      根据《江苏省“十四五”铁路发展暨中长期路网布局规划》以及《苏锡常多层次轨道交通规划研究》，张家港铁路规划还将更进一步。

      张家港规划新增苏虞张线、宜锡张线、沿江都市快线、市铁路专用线这4条市域（郊）铁路！

      毫无疑问，张家港从“手无寸铁”熬过来了，交通能级正在越来越高！

      然而，大家有没有一种感觉，张家港凭借高铁，目前只实现了“量变”，但还没有达成“质变”！

      张家港与周边城市的流通效率确实显著提升了，但是对比其他交通枢纽城市就会发现，张家港虽然交通能级不断提升，但还没能够借此实现城市升级！

      究其原因，就是因为前期大量的规划都没有得到最终落地。

      比如当时想要引进的北大新世纪张家港国际学校以及后来的苏大实验学校，最终全部落空。

      比如当时与康得新签署的“康得新未来城”合作协议，最终也没能落地。

      比如规划的可容纳3万人的体育中心，至今依旧停留在规划阶段，没有了后续……

     种种规划都迟迟不能落地，也就是最终导致了高铁汇聚所在地高新区的人口、产业、配套等等，都还没有真正起来！

02.

高新区，究竟缺了什么？

      那么一个成功的新城应该是如何打造的呢？

      参考虹桥商务区的做法，可以概括为三步：1、重基建，先把交通枢纽造起来；2、打造商务区，用硬件吸引产业聚集；3、学校和商业综合体迅速落地，留住人口。

      如此三板斧下去后，区域内产业、学校、人口直接在内部形成了自循环，不断对周边产生着巨大的虹吸力！

      而对比张家港高新区，虽然有着交通枢纽这样的优越条件加持，但是目前依旧很难留住人，甚至面临着人口向上海、苏州外流的局面。

      这背后很重要的一个原因就是对于高新区，一直以来的定位和规划都不够明确。

      从塘桥的定位变化、康得新的流产、高铁新城的更名、高新区挂牌等一系列版块转移的动作上，其实是可以感受到其中之犹豫。

      我们再来看看根据政府规划，在高新区划分的7大板块布局。

      根据原有的定位，简单解释下这“7个葫芦娃”的分工职责：

      中央活力区：以奥体中心为重点，主要承载运动康体、商务办公、文化娱乐功能。

      生态科教区：以黄泗浦生态园为重点，实现了生态休闲、度假娱乐的功能。

      文创体验区：围绕鹿苑老街、东渡文化展开，承载文化旅游、文化艺术功能。

      乐活新城区：规划了国际会展中心，搭配商住，承载会展、行政、居住功能。

      老镇提升区：原先的塘桥老镇区，当前主要是在进行配套的完善和升级。

      创新门户区商务办公、创业孵化、居住等功能。

      智能智造区：聚集高端纺织，电子制造、新能源材料制造等产业。

      理想是丰满的，但现实是骨感的。

      如果是从7大功能区内部的重点工程来看：

      除了生态科教区开放了部分的黄泗浦生态园和创新门户区的高铁站，其余配套都还停留在“纸上”。

      比如奥体中心到现在项目还处在规划阶段，会展中心至今还未落地，板块内原本规划的苏大实验学校也落空……

      当然，规划落地也不是一蹴而就的事情，但至少要抓紧开工，让市民都能不断目睹这一砖一瓦搭建起来的全过程。

      只要真的动工了，那一定就会有变化，看着高新区日异月殊，大家的信心才会一点点建立起来！

      有句话叫“日拱一卒”，就是针对前期的规划，一点一滴的慢慢落地。

      同时，我认为接下来高新区的建设，短期内是无法满足全部资源一起落位的，所以更加需要集中建设重点板块！

      大家先想一想，如果你想要在高新区定居，那么你会选择哪个板块呢？

      我认为首选应该是创新门户区。

      因为板块目前房价在1.3-1.4万，对标苏州园区，价格天花板还是很高，对外来人口来说上车门槛更低。

      加上创新门户区高端产业以及商务办公都更加丰富，并且又有高铁方便出行，所以一定是置业首选地！

      同时，长三角一体化进程，必须仰赖高铁枢纽作为连接实现资源的互换互通。

      创新门户区，相当于就是张家港“东大门”，代表着对外的港城形象。

      所以，创新门户区就是高新区最需要重点发展的板块！

03.

高新区的快速崛起，还需迈出这关键几步！

      说了这么多，其实很明确了，接下来高新区建设的重中之重，就是要把创新门户区的前期规划全都快速落位！

      比如学校：在创新门户区，前期就规划有民办和公办的学校用地，需要尽快落地！

      比如产业：高新区规划的大量总部经济，包括了软件园、科技园、智能产业园等等，其实也都集中在创新门户区。

△规划效果图

      当然，目前高新区还缺一个很重要的因素：商业。

      到现在为止，高新区依旧仅有一个大润发，只能算是大型商超，都算不上是商业综合体。

      因此创新门户区规划的5万方的绿地商业，真的需要铆足全力推进了！

△绿地商业效果图

      目前张家港西面有中骏世界城，北面有览秀城，而东面一直都缺一个大型商业体。

      一旦高新区的商综落位，城东、塘桥、凤凰、南丰等区域的购买力都将涌向这里。

      除了规划配套要快速落位，高新区其实还需要再“多走一步”！

      当前的局势之下，对于高新区，尤其是创新门户区，政府部门也应该要加大区域宣传力度和站位了！

      一方面，只有这样开发商才会愿意进来拿地，对政府来说，也更容易拍出土地溢价，从而缓解财政压力。

      另一方面，也真的是需要政府站台，有了强有力的官方背书，才能重拾大家对于高新区的信心！

      还是那句话，信心比黄金金贵。

     张家港高新区的建设，真的是任重而道远！