先跟大家说个结论。

      以前10年，张家港的房地产主要是卖给那些没房子的人。未来10年，张家港的房地产是卖给有房子那些人。

      所以如果你要把自己的房子卖给那些有房子的人，你就要给他多一个选择，对不对？

      因为他不是没有选择，他是有房子的。

      01、

      未来的房子是卖给谁的？

      第一个要跟大家聊的维度是关于——需求。

      这里需要先跟大家聊一个数字，也希望大家记住这个数字：300亿平米。中国存量房的总面积数。

      这样的数字其实暗合一个逻辑，房地产发展至今，房子某种程度上已经不是绝对的稀缺品。

      大部分人都能够解决居住的问题，无非是这个房子适合不适合。

      所以对我来说，未来如果你的房产想要卖掉，需要更多的理由

      第一个：卖房人可能会卖给那些迁移的人。

      什么意思？虽然说我有房子，但是我房子在老家，对我来说，我现在在张家港打拼，老家房子不能卖掉，所以我必须要在张家港买房，这一群人是在未来其实会慢慢变少，因为我们能明显的感受到外来人口的流入正在变少。

      所以如果你要在这里买房子，是否能够给出这个理由？很多人最近去苏州投资，看中苏州的潜力。

      这个城市是否真正意义上让这些迁移主挣到钱了，如果能赚到钱的，买这些房子是没问题的，因为这些人会源源不断涌入。

      第二个置换族。

      以前房子有，但是很差或者说很小，为了住更好的房子所以买房子，这也是为什么金茂可以在这两年爆发的那么猛，不是没有道理的。

      所以对你来说，你现在这张房票是不是应该去买到这些产品？第一个为你自己考虑，第二个未来接盘的人可能他会同样考虑这一点。

      第三个叫目的族。

      有的人是为了孩子念书，有的人是为了把老家的父母接过来等。

      如果各位今年要去买房，我希望这三个维度里面至少占一个。

      如果你是投资，要看到那个城市，它是否真的可以让年轻人在里面赚到钱。

      如果你是想换一套房子，是不是真的让自己的生活更好？一定要记得这件事情，房子如果没人买，就是负债。

      要么是这房子背后就不乏很多资源，有很多其他替代不了之类。

      02、

      不是什么城市都会有人买。

      第二个跟各位聊的维度是——城市。

      我们一直在说因城施策，城市维度我想跟各位分享跟探讨一个很重要的点。

      我认为每一个城市都代表着一种房地产的发展模式。

      什么模式？

      以前说房地产，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

      现在这句话得换一换。房地产短期看政策，中期看政策，长期看政策。

      政策为什么有这么大的改变？某种程度上我认为当小镇模式落地一年之后，发现对三线城市盘活之后，有用。

      然后开始改口城市群，再换句话来说，我个人自己的判断，我是觉得除了环一线城市的三四线城市之外，其他城市都不行。

      为什么我觉得环一线还可以，本质上环一线就是城市群，一线城市人口一定是个饱和的，一线城市土地是不能放开的。

      一线城市要保持可控的状态，但是又要同时保持经济发展怎么办？就让一些人住在环线，这也是为什么虹桥可以成为国家级战略的核心原因。

      环一线城市起码比其它的三线城市要好很多。

      03、

      强者为什么会成为强者？

      最后一个维度叫——强者维度。我们一定要养成习惯去看看那些在行业里面的强势个体在干嘛。

      我们是不是真的去看这个赛道里面开发商在做什么？地方政府要做什么？银行来做什么？他们是重度参与地产赛道，他们是每年几百亿几千亿在花钱，所以他们的决定一定是经过各种很缜密很专业不同维度的判断之后才做出来。

      第一，开发商今年就在做一件事情叫活下去。他们高度的做一件事情，叫回笼现金流。

      现在各位去张家港各个项目买房，全款跟贷款付款的差异是特别大。为什么？相比较利润而言，开发商更需要现金。

      这个时候你只要有现金流，你是有能力去抄到比较好的便宜资产，前提就是你有钱。

      换句话来说，如果各位今年不买房，囤好你的现金，这个现金可能给你实现的回报会比想象中高很多。

      第二，我们看看地方政府，地方政府在干吗？

      今年地方政府一样跟往年在做基建，但是这一年的基建跟以往不太一样了。之前的基建叫“铁公基”，铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设。

      也就是我们以前关注的高铁通了没有？高速通了没有？火车有没有？现在对地段判断变成你产业导入了没有？里面有没有阿里巴巴？京东在里面做物联网没有？这一些利好可能会真正意义上影响房价。

      单纯的只看什么那边通过地铁那边通了高速，没用的，大家都一样，不是只有你有，各位要记得这句话。

      第三，银行在干嘛？今年特别有趣。

      以前我们说放水放什么地方？很多人说不管你放在什么地方，最终流向房地产，现在不是啦，这也是为什么上半年说放开总闸之后，房地产一点没有反应的核心原因。

      现在有专门针对中小企业银行这些银行的钱融资比想象中要简单很多。

      其实我是特别不建议，大家有一笔钱，然后这里放一点，那里放一点，然后自己再放一点。

      好像说分散投资，这其实并不是一个特别好的一个决策。所以我的建议是，如果你不做，就拿好现金，等着看。

      如果你要做就一次性做的选择。

      04、

      最后。

      楼市里的变数太多，希望大家明白几个

      1、未来你的买家会是和你一样的有房一族，所以单纯的卖地段已经不行了，你需要给他更多的理由。

      2、城市的裂变比想象中分化，这个世道里已经没有雨露均沾这件事，看地段需要更多维度的判断。

      3、人口危机确实存在，但是我们也要看到机会点，比如一线城市不生娃之后的一室户的机会，以及二三线城市生娃之后的3+1房的机会。

      4、行业里的龙头老大都在回笼现金，也就说明这件事是有利可图的，所以如果可以，你也可以管理好自己的现金流，为自己获利。