不知道大家有没有这样的感受。

      最近周围提前还房贷的人，明显变多了很多。

      很多人都在考虑要不要趁着手里资金比较充裕，提前把房贷还了，以此来对抗风险。

      往年都会有人提前还房贷，不过今年显得尤其多。

      很多人也在问我一个问题，要不要提前还房贷，怎么进行房贷的置换。

      01、

      先回答一个问题，就是大家为什么要提前还房贷。

      很简单，大家对未来的不确定产生了焦虑感。

      疫情期间，很多人的工作和收入多少都受到了一些影响，经济条件很难保持稳定的状态，可能就会存在断供的风险。

      一般贷款年限一上来就是20年、30年，连本带息把贷款还了，打工人也要承受很大的压力。

      所以很多人都抱着一种心态就是早还早安心，提前把房贷还了可以避免断供的风险。

      今年，也有一个很明显的趋势就是大家更爱存钱了。

      中国人民银行发布2022年上半年金融统计数据报告，上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。   

      来源：晚点Late Post

      其中，住户存款增加10.33万亿元，这为居民提前还房贷提供了资金来源。

      想办法还清房贷成为很多家庭在考虑的一件事。

      有的甚至将原本准备养老和子女教育的银行存款支取出来，就为了办理提前还房贷。

     说白了就是不想给银行打工了。

     趁着现在手里资金足够，提前还房贷不失为一个理性的选择。

      02、

      再来回答一个问题。

      提前还贷真的划算吗？

      对于很多张家港的购房者来说，要不要提前还房贷，还要考虑一个很重要的因素，就是违约金。

      提前还房贷之前，需要查看一下自己所贷款的银行需不需要赔偿违约金。

      帮大家梳理了一下几个主要商业银行对于提前还房贷的相关政策。

      发现对于持续还款超过1年的借款人申请提前还房贷的，六大银行里只有发现农业银行、中国银行两家不收违约金。。

      其他几家银行对于提前还房贷都约定了一定比例金额的违约金，以建设银行为例

      对于部分提前还款的人，每年免费还款一次。但对于全部提前还款的，需要收取违约金，有三个等级：

      ①贷款时间不满1年，收提前还款额的3%

      ②贷款时间在1年-2年的，收提前还款额的2%

      ③贷款时间在2-3年的，收提前还款额的1%

      基本上都有一个规律，贷款时间越长所需支付的违约金比例越低，所以太早还款所承担的违约金就越高。

      目前提前还款主要就是两种方式：提前部分还款、提前全部还款。

      第一种，提前全部还款就是一次还清所有的贷款，等于说原本应该交的利息就全免，不过对于已交的利息就要不回来了。

      第二种，提前部分还款，可以缩短还款年限，减少一部分利息；也可以选择保持年限，降低还款额度，以减少月供压力。

      资金允许的情况下，全部提前还款当然是划算的。

      部分提前还款，可以选择缩短贷款年限或者降低还款额度两种方式。

      提前还房贷的前提是对自己个人情况做一个预估，需要考虑多方面的因素。

      例如个人收入、还款时间年限、还款方式、已还款期数，以及投资情况等。

      如果感觉比较适合确实可以提前还款。

      03、

      最后还有一个问题。

      要不要把高利率的房贷置换掉？

      一方面银行手里的钱多的快长毛了并且有可能继续降利率；另一方面每月还着6点几的高利率房贷。

      感觉自己就是个大冤种。

      要不要房贷置换，尤其是趁着各大银行还没有采取措施，制止提前还贷之前？

      别慌，看图。

（资料来源：中国人民银行；国家资产负债表研究中心。）

      今年上半年居民债务增速仅为8.1%，只有2016年之前10年（2007-2016年）的债务复合平均增速的三分之一。

      但是，掰开了看。

      短期消费贷款，同比增速2.9%；

      住房贷款，同比增速6.8%；

      经营性贷款，同比增速15.1%。

      今年上半年，经营贷竟然是住房贷款的2倍多。

      自2020年第二季度以来，经营贷始终保持在15%以上的同比增速。

      看到这，你是不是心理也荡漾起了小九九，琢磨着：

      要不要用3点几的经营贷置换5点几，6点几的房贷？

      这么大的套利空间，会不会有风险？

      我从实际的操作过程中，帮大家总结了两点：

      第一：张家港目前的银行往往只能进行一抵，就是你得先借钱或是做个过桥，先把前期的房贷结清了，才能做。

      中间整体的摩擦成本差不多是在2%左右，还是划算的。

      第二：如果你真的是有企业在真实经营的，做个企业经营贷确实还是不错的，哪怕是二抵，贷款利率也不错。

    （补充：二抵的话只有农商行才能做）。

      好了，就这些。