#1

       昨天一大早朋友圈就被刷屏了，央妈再加码，最新LPR4.30，相比之前的5年期LPR4.45%，降了15个基点，这已经是今年以来房贷利率的第三次下调。（你贷不贷款买不买房？不贷款？我还降！）

       前两年高利率贷款买房的朋友看到这样的消息无不后悔，损失的是看得到的真金白银。以一套贷款200万的房子为例，相比房贷利率5.5—6%以上的高位利率，每个月节省的月供至少都是1000元/月起步。世上没有后悔药啊，假如时机早知道。

#2

      为什么利率一降再降？

      答案是一年多的救市操作下来，结果是失败的。各类救市政策没有起到“速效救心丸”的效果。目前的现状是: 楼市低迷，信心更低迷。

      8月12日，央行公布的金融数据显示：7月份我国人民币贷款增加6790亿元，同比去年少增4042亿元，环比6月更是缩水2.1万亿元；7月份社会融资规模新增7561亿元，同比去年少增3191亿，更是严重低于6月份的5.17万亿元，7月份的这个新增社融规模已经创下了6年来的新低。7月M2同比增长12%，创6年来最高增速。

      M2就是广义的货币量，代表了全部的钱，央妈大放水之下，一方面银行货币供应充足，另一方面居民贷款在缩水，数据意味着一切：需求端在萎缩，不是没有需求，而是不敢有需求，经济环境低迷，大家不敢贷款了，对未来的收入有太多的不确定。

#3

      很多事情都是一系列的连锁反应,为什么本轮救市要救了再救？就以很多地方财政为例，形势越来越艰难了。

      我们来看另一组数据：

      2022年1-7月，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。

      2022年1-7月，房地产开发企业土地购置面积4546万平方米，同比下降48.1%；土地成交价款2918亿元，同比下降43%。

      房地产开发投资少了，买地的少了，对于全国绝大部分高度依赖土地财政的地方政府而言，财政收入显然就少了。

      举个具体的例子吧，现在不是很流行考编上岸吗？但是前几天和老家的一个体制内朋友聊（四线城市），其实他们的日子也很难过。考公收入最高是在一线二线城市，在老家以及其它四五线城市，财政收入赤字的地方很多，基层的公务员收入很低，甚至一些公务员下了班选择去跑滴滴或者送外卖来贴补家用，在过日子面前，完全没有体制内包袱，他说有些单位没有办法创收，穷的连工资都不能按时发放。

      以张家港、常熟这样的三线城市为例，常熟长年稳居全国百强县第四，张家港长年稳居全国百强县第三，都是全国百强县里的尖子生，但是大家发现没有，近半年的土拍，大多都是城投托底。土地市场毫无起色，民企无意愿，无能力参与。

      所以只要一系列救市政策还没有发挥应有的效力，救市一定会再加码。

      放任市场继续走低的结果，每个人都不愿意看到。

      开发商没钱，一些出问题了的开发商更是无力现金回流。

      地方财政没钱，基建大停摆，公务员工资大降薪。

      买房人只能一次次承受延期交房、甚至是烂尾的后果。

      房地产上下游漫长的产业链受影响。

      银行作为最大的金主，利润下滑。

      ……

      早在今年的4月19日，人民银行和银保监会联合召开《支持实体经济座谈会》上。国家层面罕见将房地产当成实体经济来描述，因为影响面太多了，所以救市是必须的。而且救市政策也一定会加码。

#4

      很多人蠢蠢欲动，也有更多人佛系等待，大家关心的是，本轮救市政策的底在哪？苏州房贷利率4.1%之后，会不会出现利率3字头？

      我给大家的一个比较客观的建议是，看信号。

      这个信号也不用看得太大看得太远，最直接的信号就看隔壁苏大强楼市的行情是否在转暖。

      从前两年的全国利率最高，到今年第一个响应LPR下调机制，苏大强的反应一直非常灵敏的，那么整体楼市行情对于政策的反应也是相应比较灵敏的。

      央妈这一轮降息之后，苏大强首套首贷利率可以做到4.10%了，加上降低二套房首付的利好刺激，再加上放松限购的解绑，目前的购房政策可以说是史无前例的友好。

      我相信不久之后，各大售楼处看房的人，二手房置换的人，会明显的多起来。

      但是怎么判断苏大强的这一轮楼市是否出现回暖信号，不需要盯着一些热点区域的局部行情，我给大家两个指标：

      第一是看成交量，第二要看成交价。量价开始齐升，才是行情真正的启动点。

      只有苏大强彻底回暖了，这样的热度才有可能传导到张家港、常熟这样的地方。这个时候，还在等利好政策持续加码的人，见好就收吧。不要低估中国的楼市与人心，行情一旦起来，就是“人从众”，这是人性使然。

      抱歉，之前的微信号被限，不能新增好友了，给大家推一个房叔的新号，这个新号以后也将是房叔本人唯一的微信号，只针对买房人咨询与交流，只讲大实话，欢迎加入房叔的朋友圈。

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