别墅一姐开启豪宅时代，高低配成为主流

最先稳居王座一锤定音的是本地豪宅中的老大——暨阳湖壹号，0.6的容积率，幕后操刀者又是本地大腕沙钢，可以说是出道根正苗红，长得天生丽质，坐拥暨阳湖一线自然景观，生来就是做纯别墅区的一块好料。作为当时的别墅一姐，黄金档位被无数政要、巨贾争相购买，可以说暨阳湖壹号之后，大港城人士第一次有了“圈层”这个概念，业主群里有人约着聚餐，群里一招呼，大家群起而响应，邻里之间拎上一瓶红酒就去了，聊聊生意，谈谈合作，说说生活，邻里之间都饱含着信赖感。因为，房子，是最好的身份证明。

港城一姐如此当红，接下来争相模仿的时候到了。

利润率不够，别墅区来凑，以早些年的中联铂悦、缇香世家、金新城为例，社区高低配，高层旁边造别墅，成为寻常。

2.0以上的容积率，很多楼盘为了利润最大化，都选择了做高低配：即在同一个楼盘中，既有高层产品，又有低密别墅产品，高层产品的容积率高，低密产品的容积率低，因此土地的总体容积率可以做到没有变化。

举个例子，姚明的身高是2.26米，潘长江身高是1.6米，他们的平均身高是1.93米，这就是高低配最通俗的解释，为啥做高低配呢？因为别墅溢价率更高，也更容易做出赠送空间，你想啊，别墅单价贵，面积大，只有这样，才能实现货值最大化，实现高溢价。

但是问题来了，高低配社区里造别墅，本就属于产品规划上的“强排”，直接导致的是高层容积率太高，高层太高，楼间距过窄，一些低楼层住户采光上都有问题。

对于别墅业主来说，所谓的“别墅社区”也是名不正言不顺，高层住户混杂，各种面积段的客户都有，上到九十九，下到小朋友，直接导致的一个结果是居住圈层的不纯粹，因为居住升级这个事情，你总不能是关在家门内的升级吧，景观设计是不是美？社区邻居是天天婆媳大战、鸡飞狗跳，还是互有素养，聚在一起有同频的话题？物业服务是贴心还是闹心？别墅级别的体验，不仅仅是空间内的场景，更是社区内无处不在的环境，从“私密性、圈层感、园林艺术、物业服务” 等各大方面，“豪宅”买单者都升级了需求上的硬核条件，从这一点上，很多“高低配”的别墅小区也逐渐就过气了。

而从居住体验上来说，别墅真正意义上被使用的功能是不多的，哪怕你装的像是法国卢浮宫，住进去之后也会发现，打扫卫生都嫌麻烦，而地下室，就是用来受潮的。 

“叠墅”新秀票房不断，叫座不叫好

02年、03年的时候，很多销售还在实诚的卖着“复式房”，后来，和很多明星出道一样，广告公司一包装，那个叫“小颖”的姑娘，改名“baby”正式出道，复式房有了新名字，叫“叠墅”，为啥，因为中产阶层都有一个别墅梦。

15年开始，张家港小叠墅遍地开花，从中梁壹号院、碧桂园钻石湾，到后来的世茂九溪墅部分产品系，叠墅产品可以说是备受追捧，和以前的高低配小区相比，还是熟悉的配方，却换了原来的味道。

低密度叠墅产品溢价率更高，也更容易做出赠送空间，比较出货值的叠拼别墅，可以送地下室、花园、上叠可以送露台等等，核心思路就是偷面积，实现货值最大化，实现高溢价。

所以，在容积率的限定下，16年到19年，张家港的叠墅产品是非常流行的，但是叠墅的产品格局，决定了每一层开间基本大不过7米，叠墅的“叠”法，相当于以前老公房从上到下1个单元全是你家，实际每一层的面积都十分有限，就问你怎么住？这其实是大部分叠墅产品天生的产品缺陷。

因此，住过别墅的人是不会选择买叠墅的，毕竟“由奢入简难”。叠墅产品一度成为中产阶层的热捧对象。以17年港城大火的世茂九溪墅的E墅产品某户型为例，4房2厅3卫，独立电梯入户，楼层位置3层。

没有过别墅居住经历的客户，到现场看样板房，确实会“哇”的一声叫出来。超越居住想象啊这是，有天有地有花园。

但是实际问题请君细看。

E墅的地下室空间，实际上是将一般别墅的地下室切割成了几份，每户都能拥有自己的私享空间，但是实际价值有如鸡肋，感觉有了，但是实际使用价值并不高。

而在实际装修中，却要在如何防水、防潮中添加相当多的装修成本，这点做不好，后续你所打造的酒窖也好、健身房也好、家庭影院也好都是摆设，而且长久呆里面，总觉得不通风无采光的，心里面着实膈应。 

再说地上庭院和社交层的部分，实际就是将架空层用作了会客厅功能，但是大家知道，人的正常休闲娱乐的部分永远都是在家里，在居住空间以内，为啥，其乐融融啊！所以，这部分空间后续最有可能，就是沦为储藏室。

另外一点，实际隐形的置业成本其实高昂，叠墅产品溢价率高，目前张家港市场上叠墅产品总价基本都在400万以上，但是装修成本基本需要100~150万才能基本满足对“生活美感”的需求，所以实际算下来，购房成本基本在500万~550万之间，从投资层面来说，可以苏州金鸡湖旁走一遭了，回报率肯定比眼下要高。

所以，很多有过别墅置业经验的“老鸟”，在面对E墅的产品时，也会火眼金睛的判断出，“都是噱头”。

有人说中产阶层的“叠墅”生活梦想是在什么时候破灭的？在交付的时候。

中梁、建发交付的时候，为啥那么多业主义愤填膺？想象一下，你买的叠墅和对面的叠墅如此亲密无间，楼间距只有十几米！什么概念？也就是你坐在自家露台上和老公随便来点什么喊话、傻话、悄悄话，被对面的叠墅听了去搞不好都成了“笑话”。

更神奇的是这样一种高低配，诸位可以自行脑补出这样的画面：清晨，第一缕阳光亲吻着漂亮女主人的皮肤，多么美丽的天气，多么新鲜的空气，漂亮的女主人穿着露腰款瑜伽服，在自家露台上伸展着腰肢，小猫在身边舔来舔去，多么亲密无间的生活啊，旁边的高层一双双眼睛俯视着这一切……多么亲密无间的生活啊！

“大平层”成为豪宅市场上的流量小花

港城大平层是什么时候开始兴起的呢？在中产阶层发现叠墅实际居住体验不佳，郊区别墅客户又觉得还是得回到市中心“热闹”的时候。

以上海为例，曾今的古北、佘山、碧云，哪一个不是名动一时的富豪聚集区，但是，如今南外滩、北外滩等名不见经传的区域却逐渐热门，城市资源与自然资源集中的副中心区域，大平层备受热捧，为啥，因为“别墅”太“别处”了，出门全靠车，开个会要长途跋涉，出门连个烧鸡都买不到，交通不方便、生活不方便、配套也不行，别墅住起来，感觉像在孤岛。

最不爱安静的其实是老年人，不热闹，没氛围啊。结果就是一个，保姆住的时间比自己住的时间还长。

对于享受忙碌的人，闲下来就是一种折磨。马云退休了就真没再鼓捣事情了，天天躺家里喝茶？65岁的王健林都还奋战在一线，为儿子还债，你心里还有啥闲情天天听鸟鸣打太极？于是，中心区的大平层，这几年一跃而上成为楼市黑马。

在大港城，大平层这几年备受追捧，核心原因只有两个字：“便利”。

孩子要上学，大人要上班，老人打太极遛弯，都得便利，因此，城市资源与自然资源兼得的大平层最为走俏，从实际居住体验上来说，比起别墅吃顿饭都要楼上楼下打电话来讲，大平层的生活那是“老公、孩子”随叫随到，至于房子太大打扫麻烦的事情，一台扫地机器人搞不定的，那就两台。毕竟同一个平面内，不折腾。

另外一个，就是置业便利，一般大平层都为高标准精装修，省钱省事，“所见即所得”，当初看中的林志玲，不会一夜之间变成贾玲，没有交付后“眼见不为实”的干架，没有隐形装修成本，统统都没有！

这座城市雄心奔腾，干劲十足，随着大量产业的导入，它终将越来越国际化，大平层的奢阔感、便利感、在城市中心的主场感优势，也必然成为大港城最核心的居住趋势，不为面子买单，让房子回归居住本质，这样一种 “价值观”消费，一定是未来城市新贵们终将抵达的“消费阶段”。

以苏州为例，近年来限价之下，园区开仓放粮，新秀不断，从泊云庭到中海上园湾、从碧桂园云栖安缦到龙湖熙上，再到今天傲娇的中海上华琚，无一不是清一色的大平层精装修，为啥？每一个开发商背后，几乎都有一个连的兵力在分析城市人口、地段、产品、喜好，以求精准出击，票房大卖，苏州园区房价迅速飙升背后，这群国际化土壤上成长起来的“高净值人群”的置业喜好，显然已经上升到“价值观”消费级别了。

城市的步子迈得越大，居住方式也就越来越进化，北上广走过的路，苏州一步也少不了，苏州走过的路，大港城也必然不会错过。冯仑说了，中国的住房市场怎么走？小孩看大人，孙子看爷爷辈的就够了。