年底要不要买房？每年年底都有人这么纠结。

      今年疫情影响下，张家港楼市几乎从第二季度才算正式开张，2020年最后一个月，大部分开发商年底销售冲刺压力很大，为了保证销售额，开发商大多会选择年底奋勇冲刺，主要目的只有一个：走量。

      对于刚需而言，总价锁定在200万以内上车，目前主城区范围内的选择面还是比较大的。我们统计了下，200万以内，不离主城，在售新盘主要有：

01、正荣棠颂云著

      今年的爆款刚需红盘，卖得相当不错，几个大优势说下：

      ①  毗邻万达商圈，而且览秀城商圈可期，要实景有实景，要预期有预期。开发商也很清楚这个大优势，推广上直接就写的是“万达旁 小洋房”

      ②  学区可以，市二中（北校区）、江帆小学、在建幼儿园等学校在附近。

      ③  主力户型为刚需面积段，在社区规划与打造上比较取悦年轻人，强调品质感。

      小区是科技感满满的5G智慧社区，比如无接触式人脸识别、车联网出入管理、物联网高空抛物监测系统、物联网无人机巡航系统、物联网气象监测系统等等，对于现在的年轻人而言，相比传统社区的“门口传达室大爷”式配置的物业，还是非常有品质感的。

       ④  户型优越，功能性很强大。

建面约87㎡户型图

       即将推出的87㎡神户型，做到了三房两厅一卫，南北通透，而且是三开间朝南，主次卧皆带飘窗设计，空间利用率非常高。

建面约107㎡户型图

       此外，107㎡洋房也值得期待，四房两厅两卫小洋房产品，得房率高，典型的“四叶草”户型，东南西北各一个房间设计，最大程度保障了各家庭成员之间的居住私密性，同时减少走道浪费面积，而且总价可控，适合刚需、刚改群体一步到位。

       目前棠颂云著均价15000元/㎡，建面约87㎡的三房户型、107㎡的洋房小户将重磅登场，据说这是项目年前的最后一次加推。这个价格上车，从资源占有度以及产品力上来说，还是比较香的。

02、金厦阳光经典花园

       金厦阳光经典花园，与正荣棠颂名著一路之隔，位置上要好些，没有挨着张杨公路。目前主要在售以大户型房源为主，建筑面积约122、138、146、200-210㎡毛坯房源，均价为14000-15000元/平，其中122㎡的面积段，总价段基本锁定在200万以内。

       11月20日拿证的15#、19#,里面含有少量105㎡小户型房源（非标准层）。

       考虑在城北上车，需求面积稍大，上车金茂又觉得单价稍贵的群体可以重点考虑这个盘。

       这个盘重大特色在于着重面积段改善：整个农联板块都是刚需为主，但是金厦阳光经典的主力面积段都是122㎡起步，刚改性群体多一点，从单价上来说和金茂悦系产品相比还是有优势的。

      与周边在售的中旅名门府、公馆1790相比，金厦阳光经典品质上稍微靠谱点，没有特别的好，也没有特别的黑料。而且在“慢周转”这点上，不缺钱，没有高融资成本压力，更容易让人放心。

      小编特意看了下网签数据，今年阳光经典花园总共拿证三次，122㎡走量凶猛，其它大户型房源库存量还是比较大的，选择面比较广，不要急，楼栋、楼层慢慢挑。

03、金茂智慧科学城

      港城现象级热销红盘，热度可以说是无人不知。金茂智慧科学城目前在售悦系升级之作，建筑面积约99-146㎡，整体备案均价为18720元/平。

      关于金茂的未来各项配套红利，相信大家都有所了解了。最近项目的一个“超纲”动作比较得民心：提前一年就为业主们展示了交付入口形象及工艺样板、实体样板。

      在港城，敢在交付前就大胆秀“素颜”的开发商真的不多，为金茂的勇气点赞，从房叔现场参观的角度来看，现场的很多道工艺展示算得上很良心了。

      以工艺样板方面的展示为例，金茂敢于亮出施工工艺和用材，小到部分精装主材，大到墙体铺砖，全部来了个“素颜大直播”。

      12道粉刷石膏及墙纸施工工艺，连打造墙面都成了细致功夫活！

      18道轻钢龙骨吊顶工艺流程、架构起你想象不到的扎实~

      10道卫生间地砖工艺、2遍JS防水工艺+4遍防水工序了解下。

      精装部分主材清一色的大牌好料……从品牌到型号，统统有据可查。

      刚需第一套，拿着六个钱包上车实属不易，选择大牌房企还是相对有保障的。最近有兴趣的，可以去现场参观下实体样板间。

04、万科公园大道

      万科公园大道也是一个现象级神盘，因为一直以来都是二环内价格洼地。项目马上要加推三期33号楼精装高层，小户型（94㎡、104㎡、110㎡），价格爆出来仅12385元/㎡起步。

      与前期相比，附近的规划有所变动，大家可以仔细看看今年6月份新出的规划变动：

      按照《城北科教生态城控规YSCB-03-05、07基本控制单元控制性详细规划》，我们可以看到，整个区域以居住用地为主，配套有全新的小学及幼托用地、商业用地。

      而且很重要的一点，项目北面，在港城大道与长兴路交汇处，原先的工业用地被规划成了A33c地块的高中用地。从项目出发，沿着港城大道走，估计5分钟左右可以到达。

土地利用现状图

土地利用规划图

      从新规划来看，后续项目周边配套，诸如小学、幼儿园、高中、公园绿地等多项配套都是可以期待的，但是目前不确定是什么学校。唯一确定的是万科的精装房、万科物业、目前二环内上车价格优势明显。

05、金科·文锦云庭

      就在本周，金科文锦云庭也领取了预售证，2#、3#、5#、6#全毛坯房源，总价138万起（房源为3—104，价格有效期截止为2020年11月30日，售完即止）。

       目前项目已开盘，高层均价16500元/㎡，洋房均价17200元/㎡。

       周边商业资源：项目处于沙洲路上，离购物公园、曼巴特、步行街等大型商业中心非常近。此外，在城西拓展区片区内部，值得期待的还有约6.6万㎡的城西文体中心（目前已经在建，项目计划2022年12月竣工）。

▲总平面图（仅供参考）

效果图

      城西还有300亩的商业综合体待拍，位于南庄路东侧、暨阳西路北侧、泗闸路南侧，出让面积300亩，体量较大，规划用途为商住，对于后续城西拓展区商业地标的崛起，又将是一个大手笔。

      在周边教育资源上，项目与泗港实验幼儿园一路之隔，距离实验小学西校区（在建）直线距离约800米，距离梁丰初中西校区（在建）约900米。

      此次文锦云庭首开的楼栋有2#、3#、5#、6#，共4幢楼。户型面积段分别为：约89㎡、 96㎡、 107㎡（3#、6#）， 110 ㎡（2#、5#）。

      在户型打造上，产品力也很优秀。

建面约96㎡的户型图

      约96㎡户型南北通透，朝南面做到了双开间大阳台设计，大尺度阳台的享受性和舒适度，对于三口之家亦或四口之家来讲，非常实用。无论是南面主卧还是北面的多变书房，都做到了全飘窗！全面积赠送！

      2#为8层洋房，5#为11层洋房，主力面积全部为约110㎡，整栋楼的居住群体相对更纯粹。

建面约110㎡的户型图

       以5号楼为例，110㎡洋房的得房率高达约83%，整体户型做到了三开间朝南，超南面双开间大尺度阳台，南面主卧以及北向次卧均带全尺寸飘窗设计。

110㎡样板间实景

      从项目整体的学校资源、商业资源以及户型产品来看，项目均好性很强，而且价格在整个主城区范围内并不贵，唯一的劣势之处在于西面紧邻疏港高速，部分楼栋及房源可能存在噪音干扰。

06、锦鲤花园

       锦鲤花园在目前的在售新盘中，学区比较“板上钉钉”。项目紧邻实验小学西校区+梁丰初中西校区。目前在售精装房源位于9、10、11幢，建筑面积约97、120㎡，均价约18000-19000元/平，目前全新的8#楼正在认筹中。

       锦鲤花园这个盘最大的优势在于学区，毛坯推荐，买精装房房叔不太建议，碧桂园的口碑自己掂量，交房如开盲盒。

07、金辉·滨河云璟

      这个城东纯新盘，产品规划及户型设计上亮点很足。

      项目产品规划为洋房+叠墅，建筑面积约99-260㎡，首推叠加房源位于2#、3#、5#，洋房楼幢为9#、13#，均价19000元/平。

      110㎡洋房，得房率在83~84%左右，而且做到了四房两厅两卫，室内样板房也丝毫不“拘束”。从厨房到客厅、阳台，妥妥的穿堂风徜徉而过，两侧的几个卧室，也基本能实现对流风。

      99㎡得房率在82~83%左右，三房两厅两卫，三个房间分别分布在整个户型的三个角，双联景观大阳台，而且所有的99㎡户型，主要分布在社区最北面，与一些马路旁站岗的小户型不同，北面、东面周边双河（活水河）交汇，环境非常好。

       周边资源也可以，一路之隔为乘航小学、乘航幼儿园，北面为市一中东校区、东城区小学，从幼儿园到中学一站式教育。

       自然资源上最大的亮点是东面靠近已经开放了的黄泗浦公园。

       商业资源上，除了附近已有的香港城、欧尚超市、麦德龙等配套之外，项目东侧有未来规划中的黄泗浦商业用地。

       从目前的推售来看，价格稍高。房叔大胆揣测下，这个盘年底可能会有部分房源上的优惠释放，喜欢城东的可以紧盯。

08、依云兰庭

      依云兰庭在售1#、4#、10#、15#毛坯小高层房源，建筑面积约98-138平，此外还有98~128㎡精装洋房产品，均价19000元/平。

      按照2020年的学区划分标准，依云兰庭的对口学区为暨阳实验小学南校区、市二中南校区。在建的西溪幼儿园也距离依云兰庭比较近。

      周边商业配套很全，比如吾悦广场、曼巴特、麦德龙、百信生活广场等等。从自住角度来说还是比较适合的，投资不推荐，目前城南各项配套接近饱和。投资还是尽量考虑城东、城北等区域。

      目前项目已经推出了实体楼栋样板房，在很多交付细节上，还是比较良心的。

样板间实景图

       厨房台面选用清一色的石英石台面，防水防污。

 样板间实景图

      智能入户门锁，指纹+密码+机械钥匙三种方式开锁。

样板间实景图

      美的中央空调配置，隐藏式安装，不占地方不突兀。

样板间实景图

       综合点评

       刚需首套上车，建议优选学区第一位，目前主城区在售新盘中，周边学校资源不错的盘可以优先考虑（新盘不划分学区，主要以后续交付后划分为准），比如金茂智慧科学城、棠颂云著、锦鲤花园、依云兰庭、金科·文锦云庭等等。

      此外，优选第二项，近资源者富，后续周边配套潜力大的，入住几年后会惊喜不断。

      结合自住需求，项目品质口碑、兑现度上，也建议多盘比对。每个楼盘都不是十全十美的，但是在匹配核心需求上肯定能对得上号，建议想清楚了之后大胆上车。

      关于刚需上车的购买逻辑，房叔还是留了一个很重要的一点没说，感兴趣的可以微信我，相信你知道答案后就不再纠结了。

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