经常关注楼市的朋友们，大政策可以多看看。12月18日中央经济工作会议，主要就是部署2021年的经济工作，和集团大boss开年度会议说明年度工作方向差不多。

      关于房地产，高层说了几个重点，比如提出解决好大城市住房突出问题。

      具体怎么解决的呢？

      今年的中央经济工作会议除了重申“房住不炒”，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展之外，又大手笔强调了“租房市场”建设，包括高度重视保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，土地供应要向租赁住房建设倾斜，探索利用集体建设用地建设租赁住房，对租金水平进行合理调控。

      通篇看下来，涉及住房这块，这表现了高层将“房住不炒”进行到底的决心，所以很多人因此推测房价要降：既然国家这次的住房导向重点是发展租赁房建设，那么当城市的外来人口都去租房了，经济又便宜，谁还傻兮兮的去买新房，去还高昂的月供啊？

      所以结论很明显：房价接下来是要跌的节奏！

      其实不然。高层“房住不炒”的决心确实很坚决，不然这几年也不会年年提，年年枪打出头鸟了，但是房住不炒，并不意味着房住不涨。

壹

      高层出招背后，我们先想想为什么要这么出招？

      因为这几年“房住不炒”下来，大城市房价只能控制好涨幅，没法降，“堵”是没法堵了，只能选择“疏”。

      为啥不去“堵房价”，因为房价堵了这几年，年年调控年年涨，企图通过降低房价来解决住房紧张的问题，显然是不现实的。而企图让房价降下来，降到大城市人人都买得起的地步，高层的见识也没这么低端。

      首先，这和央行这几年的货币政策、银行利益，是相违背的。

      我们先想两个问题，

      从大的方面来说，现在大规模发行的货币，却并没有造成非常严重的通货膨胀，原因在哪里？

      从身边的例子来说，14年“打工人”小明和小亮同时来到了苏州，进了同一家外企，14年小明砸锅卖铁的上了车，小亮在公司努力奋斗，节俭攒钱，想等过几年衣锦还乡，全款买房。

      5年之后，上车了的小明和没上车的小亮之间，“身价”差距就此拉开，更气人的是，在小亮看来，小明之前14年贷下的70万贷款，按照小明月均8K的水平，“巨额”到简直是要还到60岁的节奏，结果19年，小明转手一卖，巨额贷款反而成了零头，小明净赚300万到手。

      那么问题来了，小明“身价”里的300万巨款是从哪来飞来的呢？

      看得到的原因是房价上涨，看不到的原因，其实是因为货币政策放出的水，大量的流入了楼市，这说明银行利益，其实和房地产价格上涨相辅相成。

      其实每一年，看货币政策的态度，就能推断房地产政策的大概。

贰

      第二点，通过降房价来解决大城市住房突出问题，其实违背市场本质的规律。

     人口净流入的城市，土地供给有限，供不应求导致房价降不下来，比如北上广深，你再怎么想降房价，也挡不住开发商的土拍热情和越来越高的地价，挡不住一届又一届的年轻人北上寻梦、寻根、寻立足之地。

      这就好比一座城市面粉有限，人口又那么多，想让面粉价下降，这其实是不合理的。

      所以高层这几年“房住不炒”，枪打出头鸟，被“请喝茶”的城市，后面立下来的“军令状”都如出一撤：苏州去年的“7·24”楼市新政，当头一棒，二手房5年限售，新房3年限售，不是限制需求是啥？

      仅仅从以上两点来说，高层选择“疏而不堵”就比较合理了，从长远来看，“房住不炒”仍然是长效政策，但房住不炒，确实并不意味着房住不涨。

     今年上半年疫情如此严峻，大多数城市的房价还是涨了。

      中指院发布的《中国房地产市场2021展望》报告表示，随着疫情影响的逐步消退，百城新房价格累计涨幅已超去年同期水平，房价下跌城市数量占比仅两成左右。

      中指院预计，进入2021年，全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。

叁

      但是难免有人会开始“连环三问”：

      加大大城市的租房市场供应，这不是利好外来人口吗？

      有那么多人选择租房，新房需求端不就少了吗？

      新房需求端变少，那土地不就没那么热，房价不就降下来了吗？

      这其实涉及一个根本性问题：租售同权能否真正的同权。

      在今年的中央经济会议中，确实提到了：快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

      如果租售真的同权了，那么多如狼似虎的买房人们确实可以洗洗睡了。

      我们先说租售真正同权意味着啥：

      这意味着租房和买房享受到的权利完全没有差异。这意味着最根本的公共服务，比如在学区问题上，租房的，和买房的，都能上一样的学校，就比如你花900万买的星海学区房，所享受的学区，和在附近花9000元租房的小白领，所享受的学区是一样的。

      如果真的能做到这样的“同权”，那我们可以先想想一系列的连环后果：

      如果租房真的能解决学区，那买不起的人，应该也租不起：因为那么多娃要读书，你不租，自然有人抢着租，“供求关系”的市场规律在这里摆着。甚至我朋友调侃，如果租售同权，租金很可能必须大于每个月的房贷。

     以上还只是涉及租房人的现实层面，其它买房人利益、地方财政利益、学校利益等暂且不在这里展开说了。

      所以，只要“租售同权”这个大前提没有真正实现，那么哪怕“长租房市场”再健全、供应再足，大城市的房价也很难降到人人都买得起的地步，核心城市的房子依然是优质资产。

      所以，这次会议的重点，其实是“疏而不堵”：以后在大城市里，买的起房子的人就买房子，买不起房子的人就可以租房子住。换句话说，指望大城市的房价降到人人都买得起的地步，明显不现实。

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