各位老铁们，我是R先生。

      一直被炒的沸沸扬扬的山姆，这次终于官宣了！

      正式定址在城东万达北侧。

      张家港山姆是在苏州开的第4家会员店，预计在2024年中正式开工，力争在2025年内开业，整体面积约7万方，相当于张家港万达的2/3的体量。

      目前山姆在中国开设了47家门店，如果从山姆全国的分布来看的话。

      山姆的选址基本都是在一二线城市，除了昆山这样的头部县级市外，很少在县级市开店，哪怕是目前排名第二的江阴，也还没去开店，无锡的话只是开在了滨湖。

      此次定在张家港，对于张家港而言，本身就是比较巨大的肯定。

      咱们今天来聊几个很关键的问题。

      01

      为什么山姆的热度，这么高。

      去年12月，山姆1小时“极速达”服务在张家港一经开启，便火爆全城。

      其实，山姆会员商店进入中国市场已经25年了，国内第一家山姆会员店是1996年在深圳开业。

      其实关注“山姆超市”消息的多为张家港的年轻人，至于为什么山姆超市对年轻人的吸引力这么大呢？

      --“网红效应”。

      如果你是一个喜欢刷短视频、逛B站的冲浪达人，一定会发现，几乎每个美食视频博主都去山姆会员超市探店了。

      山姆会员商店明明是个超市，但在短视频里，仿佛成了美食广场，人人都去山姆吃东西。

      在B站搜索山姆超市，能找到许多探店视频。

      39.8元一只的烤鸡、68元16个的瑞士卷、89.8元一个的10英寸蛋糕、39元24个的麻薯……

      这些便宜大碗的食物一下子变成了网红产品，带着山姆超市出了圈，吸引了很多年轻人打卡体验。

      这也造成了前期在没有山姆超市的张家港，有很多年轻人愿意前往南通苏州采购、代购山姆超市的产品，足以见得它的热度之大。

      我有尝试过不同的时间段去苏州山姆，除非是你赶着刚开门那会去，每次去山姆几乎都是人满为患，不论周末还是工作日。

      以前好像非会员还能进去逛逛，大概是人实在太多，需要减少一些人流，现在是进门就开始查会员码，这也没什么，反正你结账的时候也要出示会员码才能买单。

     不过比较夸张的是，如果你去得不凑巧，碰到了人特别多的时候，会卡在门口等推车。

      对，购物推车是会被拿完的。

      当然，山姆后期最大的用户群体其实是张家港的中产家庭。

      作为沃尔玛旗下的高端会员制商店，山姆同时也是国内第一个做付费会员店制度的商店。

      会员制的消费方式用户粘性是很高的，或许也是它一定要这么做的原因，一年最低收费260元，进门查会员码，买单查会员码，形式搞得很特别。

      光是这笔费用，就已经劝退了一部分受众。

      就和苏州即的Costco一样，会员费只是进去消费的门槛，山姆超市最近的火爆，更大程度来自于它的选品品质，它的划算。

      可能是消费水平提高了，好像现在大家已经比较容易接受会员制这样的消费形式。

      对了，山姆的客单价也是一个亮点。大家如果去山姆，可以观察一下，几乎每一辆推车的商品都是满出来的，据我观察，逛一趟山姆基本需要花费1000元以上。

      我们可以简单总结一下山姆的特点：会员制，进出都有门槛排队消费；限量供应；客单价平均千元级。

      因此，山姆客群无屌丝。

      02

      为什么山姆，选在了城东。

      很多人可能不理解，如果从城市的发展布局来看，山姆最好的选址地方，其实应该是在城西，而不应该是城东。

      目前城南有吾悦，城北和城东有万达和金茂览秀城，只有城西，作为一个富庶区域，唯一的购物公园其实最近几年也慢慢沦为培训公园。

       再加上二环外城西泗港片区还有大量的土地没有拍，如果山姆放在那里，不仅可以均衡张家港的商业分布，同时对于城西卖地，有巨大的好处。

      兄弟，既然咱们都能想到的事情，你觉得上面会想不到？

      咱们光顾着站在城市商业的均衡来考虑了，但是，如果你站在山姆选址的角度考虑，选择城东其实就是一种必然。

      对于山姆这样的商业巨鳄来说，进入任何一个城市，其实会有自己的一套大模型数据，会综合考量这个区域的人口结构、消费能力、后期板块增值等。

      最近几年，城东&城北片区已经聚集了强大的社群人口。

      北侧聚集着：金茂府、金茂悦、建发御珑湾、江帆花苑、农联社区、棠颂云著、翡翠公馆

      东侧聚集着：汇金新城、城东花苑、丽新花苑

      南侧聚集着：君临新城、未来城等

      对于山姆而言，城东&城北板块目前有着最为密集的客户群体，而且都是非常大的小区，因此确定性其实是非常强的。

      相比于城西二环外的地块来说，目前入住的人群还不多，对于山姆而言，区域人口测算指标其实是不过关的。

      况且，目前城东&城北已经有万达和览秀城了，很容易跟山姆一起，形成张家港全新的商业中心。

      对于很多客户来说，他们想要来市中心逛街，第一反应就是来这里，聚集着山姆、万达、览秀城还有沙洲湖等。

      大量的商业元素进行聚集，就很容易形成合力。商业想要永续发展，其实是需要聚合的，在彼此竞争中给到客户更好的服务体验。

      从山姆此次选址逻辑看，选择万达北侧地块，对于未来而言，更好的可持续增长性会更强。

      03

      山姆的落地，有什么影响。

      现在的城市竞争格局其实是很大的，一二线城市为了抢夺人才资源、产业资源、商业资源已经进入了白热化状态。

      所以对于张家港这样的三四线城市来说，其实就是在夹缝中求生存抢资源。

      如果站在大的维度来看山姆的落地，其实就是提升了张家港城市的能见度。

      对于一些世界级的品牌想要落户张家港，一定会进行城市调研，一个有山姆的城市，有的时候也是个加分项。

      有山姆所在的城市，说明这个城市的城市经济、消费能力、营商环境应该都不错，这就跟我们前期买房一样，有星巴克和KFC的地方，区域发展大概率也没问题。

      对于一个城市而言，想要提升城市的能见度，一定是需要吸引有影响力的企业来扎根，吸引的越多，这个城市就越有能见度。

      山姆的落地，对于张家港的零售服务能力，也有助力。

      大概每个张家港人，都会有去欧尚或者大润发这种卖场排队买东西的经历。那是属于上一代零售业态的古早记忆，品类齐全、价格实惠、免费班车接送就足够打动人。

       新一代零售业态的底层逻辑是完全不一样的。

上一代：我请你来，不论你在哪你是谁（免费班车）

新一代：我也请你来，但要先交“门票”（会员费）

上一代：我主打价格，门类丰富（啥都有，你选）

新一代：我主打品质，有选品门槛（我帮你选好了）

上一代：随时来买，客单价随意（多次少量）

新一代：定期大量采买，客单价高（少次多量）

      当然，时代在变化，商业模式也需要不断的升级。山姆的到来，有利于刺激张家港零售服务能力的提升。

      当然，对于旁边在售的中锐星公元项目以及即将开盘的金厦&仁恒新房项目，一定是有着最强大的刺激作用。

      等了这么久，金厦&仁恒终于迎来了最好的开盘时刻，所以啊，有的时候项目卖的好不好，开盘时间很重要，有的时候真的得看命。

      对于离的最近的二手商品房小区，汇金花园也有一定的利好，有利于加快二手的流通，稳定房价。

      好了，最后的最后，给大家留个彩蛋。

      众多人关心的迟迟还没有销售的汇金花园16#，大家觉得这次会借着山姆的热度进行加推吗？

      如果会加推，你觉得价格会是多少？会不会触发多年未见的摇号？

      我是R先生，回见！