【港城房叔】为什么“老破大”越来越难卖？_港城房叔

【港城房叔】为什么“老破大”越来越难卖？

港城房叔 2020/6/28 19:36:56 683次 0条点评

摘要一茬一茬的楼市“小鲜肉”冒出来

一位朋友从去年就看中了金茂的大户型，具体心仪到什么地步呢？用她自己的比方来说，看完豪宅之后，回自己家就感觉是个大宿舍而已，只想卖房！

于是去年11月份，她开始着手卖掉自家的唯一住房，150㎡名校学区房，挂牌价300万，当时中介说总价偏高，建议降点价，她担心中介在故意压价，并没有往心里去。

结果很让人灰心，从去年的信心满满，到价格一降再降，最近的一次买家看房是一个月以前，买家一上来就是十几万的砍价，所以，金茂都快卖到三期了，我这个朋友的心态反而佛系了，无可奈何：卖得掉就卖，卖不掉就先住着吧！

我相信这也是目前市场下，很多“老破大”房东们的真实心态，挂牌价格都已经被逼到墙角了，但是买家们依然很凶残，真的要是卖到吐血价的确心有不甘，毕竟再次进场，新房总价也是一山还比一山高。

真相说出来或许很残酷：目前老破大，尤其是房龄在10年以上的房子，如果房东真的急于出售，要么一次性降到底，所谓“到底”的意思，就是你的接盘者只要到这个小区，甚至是和周边老小区相比，你家房子的性价比都必须是最高的，价格足够有诱惑力；要么，干脆选择不卖，再伺机而动。

但是目前房住不炒的大政策下，大港城的新房库存已经很严重，楼市机会，真的很难回到17、18年的黄金时候。

为什么老破大越来越难卖呢？

我就以上面朋友300万的总价为例，加上各种税费+中介费，买家至少也要出上300大几万，按照这样的总价，其实无论城西、城东还是城北、抑或城中，很多新盘都可以果断买入，税费也少，从消费升级的新鲜感到未来升值的可能性，都明显更具诱惑力。

第一：持续几年，大港城新房市场一直供大于求，产品力也更新到更讨喜的地步了

纯粹的全区大户型规划、科技系统、超大横厅设计、新风系统+地暖+中央空调、全屋名牌……，每一项的高流量价值，都在刷新着这一届买房者们的“消费观”。

相比起来，一些老破大，就好像已经过气的明星，曾经在某个特定时候，比如你喜迁新居的时候，也是备受羡慕的风光过的，但是城市发展到一定阶段，所有的红利就会面临重新洗牌，楼市一茬一茬的流量小花冒出来，比你的社区规划更纯粹，产品力更优秀，人性化的“神户型”更懂你欢喜，科技住宅的加持体验感更舒适……

那么，前浪们，除了“地段+学区”这样的加分项，真的只能承认过气这一事实了。

第二：“地段+学区”的王牌，正在被楼市“后浪”们追赶

在很多事情上，我们得承认唯一的真理：压根没有“一劳永逸”这回事。

因为老破大们所引以为傲的“地段+学区”的王牌资源，正在被城市扩展过程中的新一轮城市红利洗牌。

1. 以地段而论：老城区“老炮儿”,正在被前途无量的新“精英”所追赶

以年后以来的土拍价格为例，与其它区域地段相比，市区地块依然是非常昂贵的，因为它的周边资源最成熟，但是新兴区域的地价也在水涨船高，不可忽视。

市区的老房子，这是多少本地人在“三超一争”的背景下，辛辛苦苦打拼出来的资产，从乡镇到市区，从市区到核心，你辛辛苦苦打下的江山，确实在过去很多年里，帮你实现了最大化的升值。

但是这些年，张家港的发展必然带来的是城市的新一轮扩张，二环变三环，新一代的中心、副中心们正在被ZF们全力以赴的开发出来，新的商业地标、盛大公园、写字楼、美术馆、文化中心正在一些原本你“爱理不理”的区域里快速崛起，比如城北、塘桥抑或是合兴、金港，城市版图刷新的每一步里，你手里的核心资产如果做不到跟随这个城市的节奏，时不时的动一动，就必然意味着“红利”饱和之后的价值回落。

2. 以学区而论，大量的名校分校区，浩浩荡荡的来了

市一中、市二中的分校区，都已经开到了二环外；

实验小学西校区，梁丰初中西校区，直接设在城西拓展区；

老牌沙洲中学，在合兴规划了北校区；

常春藤实验学校东校区，直接开在了塘桥；

张家港外国语学校北校区，开在了沙洲新城；

苏州外国语学校张家港校区，直接将幼儿园、小学、中学、甚至高中，都定在了金港。

浩浩荡荡的名校分校区，即将带来的是学区房价值的重新洗牌。

有人说只要老牌学校本部的价值还在，那周边学区房的价值就依然坚挺。

目前政策无变动的情况下，确实是这样。

但是为什么“老破大”们在市场上依然不香呢？因为精明的买家们，更偏向于选择买入门槛更低的替代者。

每一年的入学前期，很多人都在全城淘取“老破小”，既然能以最小的成本换取最大化的老城区红利，还可以出租给那些陪读家长们，为什么要花上300万来买老破大呢？

事实就是这样，最近很多粉丝都在咨询房叔，诉求非常明确：如何以最低的总价，入手学区房，只求一个挂靠名额。

第三：从接盘者的眼光来说，任何自住性需求背后，都隐隐暗藏着“投资性期待”。

什么叫投资性期待？就是你买房的时候，多少会考虑下，未来这个房子卖出去的时候，是升值了，还是贬值了？是越来越值钱，还是越来越不值钱。

新的区域中心+新盘+新资源红利+新房子，不仅能够享受到全新的消费升级，让全家人住得舒服，而且能够躺赚未来几年，随着周边资源崛起而带来的升值红利，换句话说，现在的贵，确实是为了将来卖得更贵。

哪怕在市场行情不明朗的未来，有前景的区域和资产，依然能够最低限度内帮你做到保值，一荣俱荣，一损起来，也不至于腰斩。

什么情况下才需要考虑老破大？

除非你真的有老房子情结，手上的资金买新盘只能将就，家里人口众多，在这个基础上，花更少的总价，享受最大化的面积，切切实实能安顿好每一位家人，就图一个住得舒服不憋屈。

从这个角度来说，总价200万左右，也依然可以买到你心心念念的大露台与花园，买到每个月低月供轻压力的快乐。

但是前提是，你真的甘心房住不炒与“市”无争。能够非常淡然接受后续哪怕卖出，价格也不会理想的结果。

买房本身，就是取舍。彩虹吹容易，真评需要勇气，看过路过的朋友，别忘了给房叔留个“在看”。

作者介绍：港城房叔，港城意见最独立的自媒体，为你提供全方位的投资买房攻略。

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