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【港城房叔】纠结!300万预算+港城市区!8个改善盘,怎么选?

港城房叔 2020/9/21 20:25:12 1645次 0条点评
摘要改善买房,买哪里?





话不多说,我们先按照价格来做楼盘筛选,总价300万左右的市区楼盘有哪些?





一.金茂府系三期


说起改善,要是你完全没有在港城楼市霸屏级楼盘——金茂智慧科学城这个项目上纠结过,至少说明了两点,一.你上班、居住的地方可能离城北较远,二.定力强大,有自己偏好的区域情怀在坚守。
 
这次新推出的金茂府系三期产品,主力价格段:21000~22000元/㎡
预算300万左右,可以考虑142㎡的金茂府系产品,按照这次备案价公示来看,总价段在263~317万之间徘徊,可选房源、楼层还是很多的。



部分房源备案价截图


 
目前金茂府系三期即将开盘,现处于认筹阶段,在指定手机银行APP上存入50万,做冻结认筹金就好。
 
我相信很多买金茂的朋友们,都是在期待金茂产城运营的超级大礼包,从地标级商业综合体览秀城到五星级酒店、高端智能摩天大楼应有尽有,而且重要的一点是:金茂的兑现能力是相当强悍的。我们不妨按照时间节点看看各项配套的着落:






◎ 2019年11月底,张家港智慧科学城城市规划展厅暨示范区正式公开,千人到访;

◎ 2019年12月24日,张家港金茂府、金茂悦两盘齐开,热销887套,揽金23亿!

◎ 2019年12月,张家港“李公堤”—南横套生态走廊正式开工;

◎ 2020年2月,张家港莱爵幼儿园规划公示;

◎ 2020年3月,市中医院(妇幼保健院)新址确定落地;

◎ 2020年6月,府系二期开盘热销8个亿,再创传奇;

◎ 2020年6月,张家港高新区幼儿园、小学、初中新建工程获得项目公示。

◎ 2020年8月,悦系二期开盘热销,总销突破56亿元,传奇再续;

◎ 2020年下半年,张家港智慧科学城项目中央公园开工。






 
画好的蓝图,看得出来在一步一步落子。10月份览秀城城市发布会即将公开,某种程度上是一种信号,意味着重磅商业梦想,又近一步。


二. 万科大都会


万科大都会目前均价23500元/㎡,其中128㎡总价范围在307万~336万之间,对老市中心情有独钟的,可以考虑。
 

128㎡户型图


这款128㎡户型三开间朝南,但是稍显遗憾的是,户型不算太方正,整体通透性上有所欠缺。



金新城作为本地龙头老大,整合资源的能力和速度真不是吹的。去年很多买过的客户表示,买在大都会就没考虑过学区,但是去年年底门口的悦丰小学摇身一变,成了云盘小学悦丰校区。
 
这个盘从建筑、物业、圈层到产品等等,都比较能打。金新城是本地房企大佬,老巢是张家港,工程质量上口碑一直不错。万科物业更不用说,物业千千万,能打的得按个算。作为全国排名第一的物业品牌,单是苏州而言,万科物业就打了多少个铆钉?好的口碑一旦建立,对购房者的吸附力想拔也拔不出来。
 
值得一提的是,在这个项目上买房,一定要买车位,而且最好买两个,后续这样的地方,不管房子涨不涨,车位价格肯定是水涨船高的,因为太紧张!!


三. 暨阳府 
  
业内一直有“北金茂 南暨阳”的说法,暨阳府目前均价23000元/㎡300万左右的预算,可以考虑120㎡的精装房,按照这次二批次新推楼栋的备案价公示,总价段在275万~299万之间。





部分房源备案价截图


 
出门就是暨阳湖生态园,学区是市二中南校区+暨阳实验小学南校区。
 
样板房坚持所见即所得,全屋名牌精装,全德系门窗系统,超60列装修标准配置,可以说是港城“硬汉”了。项目还有非常经典的“户式三恒”,室内温度、湿度,都可以做到分室、分户自由调节。
 
值得一提的是,项目120㎡的房源数量十分有限,有中意自然资源、学区和项目品质的,可以考虑这个盘。目前项目二批次新品加推,“金秋终极置换购房节”已经启动,据现场销售透露,有很多神秘惊喜,有兴趣的朋友可以去看看。


四. 国泰·景云台 
 
国泰景云台,城西拓展区,按照300万的预算,很容易导致客户在132㎡和157㎡之间摇摆。
 
按照项目最近一次的领证房源备案价来看,
132㎡的备案价,总价在245万~278万之间
157㎡的备案价,总价在 305万~335万之间
 
这个项目的主打科技住宅王牌,是张家港首个中国健康建筑、中国绿色建筑双三星级科技住宅,国泰以前和朗诗合作,开发过朗诗国泰城项目,市场口碑不错。


此外学区、商业也是一大亮点,周边靠近实验小学西校区+梁丰初中西校区。一路之隔6.6万方的城西商业体,300亩待拍综合体地块。





五. 国泰·云栖 
 
国泰有点神仙打架的地方在于,在城中又搞了一个国泰·云栖。而且面积段、科技王牌上多有重叠。
 
国泰云栖,备案价区间20880元/㎡~25202元/㎡。单价可以说是很高了,131㎡的要勉强够一够,预算超支在10万~30万之间,98㎡的明显又太小了。
 

部分房源备案价截图





这个市中心壕盘之所以这么贵,重点是市中心的成熟地段,楼面价即是9511元/㎡。另外科技住宅+精装修标准,也是项目溢价神器。
 
所以整体楼盘打造上,取悦的是港城塔尖阶层,除了在科技系统上,传承的是原来朗诗国泰城的那一套,在项目精装修标准上,也大多引入了一线大品牌,比如100%德国进口柏丽橱柜、方太水槽洗碗机、杜拉维特卫浴、德国高仪龙头、花洒等等。
 
项目缺点比较明显,虽然身处市区,周边商业配套丰富,但是学区配套上没有太多优势,和朗诗国泰城一样,都是城北小学+三中。


不建议投资客买入。价格太高,学区一般,后续溢价空间有限。


 
六.金厦·阳光春晓




147㎡的装修房可以考虑下,总价段在284万~307万之间。



建面约147㎡户型图
 
这款户型四开间朝南,通透性比较好,朝南超大面宽阳台横贯客厅以及次卧空间。此外,主卧,次卧都带有飘窗设计。



项目与国泰·景云台一路之隔,所以周边很多商业配套、学区配套都是共享,在教育配套上,目前项目东西面分别是泗港小学、泗港幼儿园,项目南面的实验小学、梁丰中学西校区,预计2021年3月竣工。(新盘要交付后才划学区)。


七.朗诗·乐府
 
这个“城西核心,二环内”楼盘,最大的亮剑点在于"自由方舟"的科技王牌。据现场销售人员透露,备案均价在21500元/㎡左右


300万的总价预算,比较适合买入的就是项目的139㎡大户型。






与朗诗早期的朗诗国泰城相比,目前的升级版科技系统给人最大的感觉是“终于自由了!”,项目主打的八大自由主张大家可以看下:恒温自由、恒湿自由、恒氧自由,声光自由、智控自由,预约自由、用能自由和空间自由。





即实现了分室、分户对室内小气候进行调节,彻底和以前“恒温恒湿恒氧”的统一设定说再见,这一次,真正让业主们当上了“霸道总裁”。
 
这次朗诗·乐府依然主打高改:主力面积125~177㎡。朗诗作为国内科技住宅中的“扛把子”品牌之一,产品力还是值得信赖的。对科技系统情有独钟的客户,可以考虑这个楼盘。




八. 瑞德城央壹号
 
价格预计在2.3万元/㎡起,主力户型分三个面积段:98㎡、125㎡、142㎡。300万预算买入125㎡的面积比较适合。







户型本身倒是没有太多的亮点,与目前市面上流行的大横厅、四开间朝南相比,户型算得上很“传统”了。与主城区一派豪横的品牌开发商相比,这个盘打造的产品优势在于以下几点:


①市中心低密楼盘,1.5的低容积率明显很稀缺,比如附近的朗诗国泰城容积率2.2,君临新城容积率2.3。
②小高层+洋房设计,比如125㎡所在的3#楼、5#楼,分别是10层和11层 
③户型得房率比较高,据销售介绍得房率在89% 。
④毛坯交付,没有“装修”牌来溢价,购房者想怎么装怎么装。


这个盘比较火的原因,核心在于真正的享受了“市中心”的最大化好处。
 
地块周边“保皇团”资源很强大:一站式全龄段名校学区:走路7、8分钟左右,梁丰幼儿园、梁丰小学。初中是市一中。走路10分钟左右,是牛校中的“战斗机”——张家港外国语学校。一路之隔,就是张高中。
 
优质商圈包围:杨舍老街步行街、曼巴特购物广场、美邻中心、万达广场、吾悦广场所以买点非常明显,无论是地段、商业、还是学区资源都是王炸。


九. 建发·和玺


9月初建发·和玺项目规划已经公示,项目产品为8层洋房+26层高层产品,这个项目地块最初被建发以楼面价9500元/㎡被建发拿下,地块优势很明显,东面即为市二中北校区,商业配套上“左拥右抱”,过条马路就是金茂览秀城,而且距离万达广场直线距离为2公里。





显而易见,为了和金茂硬核PK,建发这次动用了城市最高规格的“玺”系列王牌出列,这建发的高端作品系,每一个“央玺”项目都代表着建发房产在当地的最高水平。








目前很多人都在猜测项目价格,“玺”系列大招已出,加上建发传统的“大门+会所+园林景观”三把斧溢价法宝,产品力上肯定是不弱的,当然价格也不会低,预测打底2万+,建发这是卯足了劲在和金茂玩PK啊。


目前建发·和玺项目在万达的品牌展厅已经开放。





如果是考虑市区范畴,可以在以上这些盘里做抉择,没有完美的楼盘,但是总有契合你需求的楼盘,罗列出你的前三列主力需求点,对号入座。
 
此外,说句题外话,如果不考虑市区范畴,那你的选择面就更大了。
 
沙洲新城,绿地·海源名邸232㎡的叠墅、城南商贸新城的新城·和樾的4层叠墅产品,都可以考虑,这两个地方,重点是离市区很近,有天有地有花园。

 




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