这是销许

　　最难领的一年？

　　从2013年底，南京各家楼盘在领取销售许可证上就一直处于艰难状态，这本无可厚非，毕竟去年南京房价涨幅已超出红线太多，价格难以通过审核也正常。

　　但是2014年至今，南京的销售许可证领取难度不仅没有缓解，甚至还有愈演愈烈的趋势。诸多本打算二三月份推出新房源的楼盘（张家港楼盘  http://www.zjgzf.cn/newhouse/ ）都因卡在价格审批上而难产。例如，原计划在2月份推出10号楼的保利罗兰春天，一开始预计均价涨至18000~18500元/㎡左右，却因为没有通过价格审批，最终在3月中旬推出房源时均价仍然是17500元/㎡；河西的招商雍华府更是连续报了三次价格才拿到销许，上报均价也从最初的3万元/㎡，降至后来的2.8万元/㎡。

　　而这种艰难的势头还没有削减的趋势，包括融侨观邸、长发诸公等在内的一大波计划推新楼盘也都因为价格审批问题推迟了上市日期。

　　[点评]

　　受价格审批影响，南京新年以来的商品房存量一直处于3.2万套左右的低位。但是从新出台的“宁七条”来看，按季度分解控制房价涨幅的要求，南京的房价审批在一段时间内仍然会处于严控阶段，今年或将成为领取销许最艰难的一年。

　　精装、毛坯

　　换来换去看不懂

　　为了涨价，从去年就开始出现很多毛坯改精装的楼盘。虽然帮助业主免去了装修烦恼，但无形中也提高了置业成本，刚需盘瞬间转成改善盘。另一方面，众所周知，开发商集体采购的形式必然会降低装修成本，而动辄3000-4000元/㎡的装修报价自然成为开发商变相涨价的利润点。

　　毛坯房变身精装房的同时，精装盘改推毛坯房的现场也频频出现，乱象丛生。以保利罗兰春天为例，去年其毛坯房均价是13900元/㎡，11月底推出的精装修房源均价就涨到了17000~17500元/㎡，在售精装修房源均价在17500元/㎡左右。看起来置业门槛提高了，但开发商又推出了精装修与毛坯房源价格分开计算的方式，帮助购房人降低置业成本。

　　而仙林湖的另一家楼盘去年底推出以改善客户为主的精装洋房产品，如今一个急转弯，转身就计划推出毛坯的高层住宅。而开发商也很纠结，坦言做什么产品都看价格是怎么审批的，“要是物价局觉得毛坯价格报高了，我们可能就会改做精装”。

　　[点评]

　　毛坯改精装与精装改毛坯在楼市轮番上演，究竟是刚需盘还是改善盘，或许开发商自己都要晕了。但是新政策中对于精装修价格评估制度的要求，虽然不够明确，但至少表明相关部门对于严控装修价格的态度。

　　全城房企

　　多盘联动成气候

　　经历了一轮又一轮调控，楼市的两极分化进一步加大，中小型房企逐步退出市场，而品牌房企则扩大版图，市场份额逐步上升。

　　南京市场上的这种情况非常明显。今年以来，不少品牌房企都不约而同地选择了“多盘联动”，即旗下多个项目同时推向市场。例如，雅居乐三盘齐开（藏龙御景、滨江国际、长乐渡），而今年的林语城和高淳项目也即将面世，届时项目将达到5个；中海凤凰熙岸、万锦熙岸和国际社区三盘齐推；本土房企苏宁环球旗下有天润城、威尼斯水城、浦东大厦和紫金朝阳府，今年还将推出佛手湖项目；保利有罗兰春天、中央公园、紫荆公馆、梧桐语和麓院……这些采用多盘联动的房企通常不局限在某个区域或某种产品类型，而是多区域遍布，产品线也比较丰富。

　　[解读]

　　品牌房企通过多盘联动，首先可以共享推盘资源，压缩成本，同时还可以通过集中营销聚集人气，提升房企的品牌度，并且可以平摊风险，最大限度地提高资金的使用效率。不过，多盘联动并不是项目的简单叠加，而是一种综合运作模式，对房企的资金、产品等多方面要求都比较高。

　　众“地王”

　　冒险拼低开

　　今年，南京房地产市场迎来了地王集中上市，不仅2013年新拍出的地王们计划入市，雪藏了几年的老地王也揭开了神秘面纱。

　　2010年和记黄埔以31.8亿元的总价、8584元/平方米的楼面地价拍得了No.2010G53地块，创下当时的河西总价地王，而今年3月下旬以“涟城”为案名，该项目首次开盘均价28000元/平方米，低于市场预期和周边项目价格。同样是2010年拿地的长发诸公，楼面地价高达15977元/平方米，尽管还未开盘，但首次开盘价格约为每套500万元，再加上高附赠面积，开发商号称是“赔本卖房”。此外，河西的五矿崇文金城2013年3月拿地时楼面地价高达10721元/平方米，但据现场置业顾问介绍，首次开盘的价格预计为26000元/平方米左右。

　　[解读]

　　地价和房价是面粉与面包的关系，面粉贵则面包价格必然不低。然而，随着市场的逐渐转淡，不少购房者也进入了观望期。在这种情况下，不少开发商选择了“低价快跑”战略，以期用低价换取更好的销售量。同时，低开也可以聚集更多人气，后期根据市场调整价格，低开高走。

　　天价学区房（张家港学区房 http://www.zjgzf.cn/xuequfang/ ）

　　越来越离谱

　　学区房话题再一次被推到风口浪尖。珠江路小学并入南师附小，学区房单价一夜间大涨4000元；城南一套学区房退房引来55人争抢；世茂外滩新城名校初定的消息传出后，在楼市不景气的背景下，600多套房源竟然日光……在南京很多楼盘的业主论坛里，除了谈论学校之间的优劣、名校施教范围外，有相当一部分帖子都在讨论学区房涨价的话题。南京某网络机构发布的学区房房价指数显示，北京东路小学、拉萨路小学、琅琊路小学和力学小学等学区房房价为3.5万~4万元/平方米，较去年同期上涨约60%；长江路小学、成贤街小学、南师大附属小学等学区房房价为2.3万~2.8万元/平方米，较去年同期上涨超过50%。

　　[解读]

　　那些追捧学区房的家长大多以古代孟母三迁为榜样，受限于稀缺的名校资源，家长择校的热度不会缓解。一所优质学校，除了确保不断投入教育经费以改进硬件建设和软件管理水平外，更重要的是建设一支优秀的教师队伍，这也是天价学区房出现的根源所在。相比之下，当前充斥楼市的名校分校则需要更多时间的沉淀和打磨。

　　人才争夺战

　　无处不在

　　进入2014年，去年在南京土地市场上风生水起的房企尤其是外来房企，将面临市场的考验，不少房企新项目将在今年相继亮相，人才需求因此扩张。为提前应对未来激烈的营销竞争，房企们早已展开了“猎头”竞争。据统计，这一轮广发“英雄帖”的南京房企数量超过40家，正荣、升龙、保利、明发、碧桂园、荣盛、朗诗、雅居乐、栖霞建设、恒大、绿城、和记黄埔、中海、高科、华润、五矿、富力……几乎囊括了所有品牌房企，而招聘职位囊括从项目总经理到销售经理等数十个职位。一时间，跳槽频频、互换东家的现象十分普遍。财大气粗的房企人才济济，但另一些房企却招不到合适的人员，直喊“招人难”。

　　[解读]

　　面对楼市波动，房企对人才的需求不但没有减少，反而有增加的趋势。但招聘过程中却出现了一些房企“招人难”的局面。对面临困境的房企不利的消息是，很多优秀人才有了外流意向。对另一些房企来说，正是招贤纳才的好时机。但不管怎样，房企如何在变幻莫测的房地产市场更大限度地吸引为己所需、为己所用的人才才是房企面临的最大考验。