大港城有双府，“北金茂，南暨阳”，都是最近霸屏楼市的流量之王，北有金茂府“航空母舰”般的发力，南有暨阳府，低调实力派，不大鸣大放，却依然征服高端买家无数。

最近“双府”同时拿证，价格出来都是王炸。从同一段位上，暨阳府备案均价整体在23339元/㎡左右，金茂府系产品整体均价在20620元/㎡左右。

（金茂府系产品部分备案价截图）

（暨阳府产品部分备案价截图）

诸多高端买家表示左右为难，他们纠结的显然不仅仅是价格，一面是城北崛起大势所趋，一面是大港城最后的稀缺中心区错过再无，一面是新贵当道，一面是富豪云集血统为王，两府大PK，就问你挺谁？

高手过招，拼的倒不是唇枪舌剑，拼的都是内功。

毕竟价值点的打分，客群才是最终的裁判，接下来，房叔将尽量客观公正的，从客群置业的多个角度，来对“两府”的武功系数进行点评。

金茂府，实力央企，房企大鳄，

暨阳府，后起之秀，表现不凡。

暨阳府，青禾置业后起之秀，身负“地王”之名，却历经了两年蛰伏，据说做了近千份客户数据调研之后才出来的产品规划，足见后起之秀的谨慎，这种慢工出细活的节奏，显然赢不了“高周转”，但慢有慢的好处，做出来的产品力几乎没有人说不好的。

论品牌盛名，家大业大的金茂无疑是“航空母舰”，论匠心情怀，“小而美”的暨阳府最为落地。

暨阳府所在的暨阳湖板块，属于江湖“老炮儿”，现在的成熟积淀了至少十年的时间，金茂府所在地块，目前蓝图即将展开，板块后劲不可小觑，但是越宏大的蓝图，越需要时间来兑现。

以金茂在长沙梅溪湖片区的深耕为例，自2011年中国金茂获得长沙梅溪湖片区一级开发权以来，深耕8载，从国际视野的规划、多元业态的创建、再到优质产业的导入，“3年成形，5年成城，8年产城”的独有“梅溪湖时间线模式”，让梅溪湖最终成功崛起。但这背后的时间周期，可想而知相对漫长，城市副中心崛起的每一步，都不是单纯比“造房子、造商业广场”的速度这么简单，需要产业、人口、商业人气的缓慢孵化，何况长沙作为省会城市，城市的能量度，财力、物力的集中度，显然要比我大港城强悍，所以从实际兑现周期来看，我们既要看长远潜力，也要看到“万丈高楼平地起”的现实性。

目前楼市下行期，每一平米的房价上涨，都实属不易。从目前大港城非常理性的房价格局来看，存在即为合理，没有一处的房价，不是缓慢的随着周边商业、学区、自然、医疗、交通等各项红利的成熟，而一点一点涨起的，从红利兑现的现实时间周期来讲，金茂府的目前定价，客观上说还是透支了未来几年内的房价增值空间，当然，这得益于金茂的溢价能力。

至于你问金茂府为啥引得粉丝们如此狂热？还记得上一轮楼市猛涨周期吗？多少个“一夜暴富”的现实案例刺激下，广大吃瓜群众不吃瓜了，现在都是言必谈“洼地、前景、政策”，被楼市猛涨的市场所教育了的客户，因为相信，所以看见。很多人的眼光一下穿越了几年，对于前景太乐观，反而对现实却做了选择性忽略。

所以，站在今天的楼市，房叔觉得，城市板块发展，尤其三、四线城市，还得论资排辈，市中心还是市中心，新的中心确实在崛起，但是前例为证，尚需时日。

数据对比中得出，暨阳府在得房率上，是十分可喜的。我们不妨以金茂府167㎡的户型和暨阳府163㎡的户型为例，金茂府167㎡按照实际73%的得房率，实得建筑面积在121.66㎡左右，公摊面积达到了45.28㎡，而暨阳府163㎡户型，按照实际87%的得房率，实得建筑面积在141.29㎡左右，公摊面积仅为21.71㎡，在得房率这点上，暨阳府完胜。

关于价格：便宜与否，只看性价比

金茂府的价格出来，媒体们直呼便宜，为啥，因为很多人的心理预期很高，直接跳过了目前项目的纸上“蓝图”和实际落地周期，这就是营销里最为强大的心理预期，两相对比，最后金茂府出来的价格显然是“便宜”的。

我们单纯就价格说价格，我们以“两府”项目中，同为中间楼层的大户型房源价格为例，PK下实际的性价比。

（金茂府楼楼栋总高24层，中间楼层备案价截图）

还是以“双府”系位于中间楼层的160多㎡为例，按照金茂府位于12层的167㎡大户型，20211元/㎡的备案价来算，总价在337.524万左右, 按照实际得房率算下来，其中有91.52万元被公摊给吃掉了。暨阳府位于4层楼的163㎡，按照21792元/㎡备案均价，总价在355.2万左右， 按照实际得房率算下来，其中47.31万元被公摊吃掉了，这意味着同样购买160多㎡的大平层，金茂府的买家，花上338万买下了122㎡的实得面积，均价在27705元/㎡左右，暨阳府的买家花上355.2万买下了141㎡的实得面积，均价在25191元/㎡。金茂府的隐形购入价格，实际高于暨阳府。

便宜不便宜，外行看价格的热闹，内行看价值的门道。

① 暨阳府163㎡户型图

② 金茂府167㎡户型图

问诸位一个问题，选择160㎡左右的客户，他现在在住多大的房子？按照“南北双府”的不同空间功能规划，实际再一次证明了两大项目所争夺的主力客户，各有区别。

选择金茂府167㎡的客户，无疑更为看中的是大户型居住的功能性，也许他原先居住的就是140㎡三房，多出来一个房间，就多出来一种可能性，无论是父母房、二胎房、还是保姆房，客户的消费升级背后，偏向于“实际功能性”的升级成为主流，从这一个买入点来说，中产阶层、城市新贵，就是主力客群。

但是选择暨阳府163㎡只做三房的客户，显然基于之前的置业经验，已经告别了对房间功能性的追逐阶段，新一轮的消费升级，是角色的升级，就比如，没有人会买两台BMW5系一样，如果他上一部车开的是五系，那下一辆就会换SUV或者7系，总之有不同的角色体验才对，如果角色没升级，会将5系一直开下去，而不会换一台新5系。

就如暨阳府的广告语所说，献给不缺房子的人。因为他住房无数，不需要房间多，更不需要多出一个房间沦为储藏间，他需要的是啥？必须是高一个等级的优越感，这种优越感，使得妻子逛到厨房时，会“哇”的一声叫出来，气派的中西双橱，放飞两代人的口味；而相比起金茂府4.4米开间的客厅，当男主人看到暨阳府60㎡巨幕客厅，8米大开间，无遮挡湖景视野，会“哇”的一声叫出来，这就是角色升级，想象下“可以装下春节场景的家族老大生活”，你就知道啥叫角色升级了。

所以，从这个角度说，暨阳府的163㎡三房，直面再改型、以及终极改善型客户，而金茂府的167㎡四房，更容易征服这座城市的中产阶层以及城市新贵。城南城北，看似“争霸”，实际各自目标明确，各有所取。

高手过招，拼的都是真金白银的投入，这里以金茂府的167㎡和暨阳府的163㎡精装修标准为例，我们来做硬性PK .

（暨阳府163㎡户型交付标准，放大可细看）

暨阳府引进的是户式化三恒系统，功能一样，“恒温恒湿恒氧”，但是超越了传统科技系统的三代升级，它更为灵活和人性化，摆脱了传统科技系统的“标准化”带来的诟病，比如传统三恒系统完全由物业统一控制，全楼层同一温度设定，但是暨阳府将调节的“遥控器”交到了居住者手中，可以根据个人需求随意调节温度，还可以实现家中不同房间的温度调节。

此外，暨阳府的诸多人性化增配，充满了“高级烟火气”，比如厨房的烤箱、消毒柜、天使拉篮、IPAD支架，厨房水槽下被隐藏的“垃圾粉碎机”。卫浴间的盖板式地漏、书房的可移动式轨道插座，从精装修配置来看，这就是大集团“标准化”和小而美“定制化”的区别。

关于未来：一个是奋力一争  一个是房住不炒

与此相反：暨阳府的客户在置业需求上却更为单一，这一点，暨阳府直言不讳的说出了客户们自己的心声。

终极改善性买家，显然已经走过了楼市猛涨期里的投资阶段，不缺房子，缺什么呢？缺一套舍不得卖的终极居所，这样的深层驱动背后，客户们更为注重的就是品质上的全面消费升级，这种升级，不仅仅是面积段的升级，而且包含着对区域、地段、社区物业、自然环境、学区、圈层、居住品质的全方位升级，比如从乡镇到市区，从市区到富人区，这是区域地段上的升级；从本土“门卫大爷”式的物业到“集团正规军”、“业内典范”式的物业，这是物业配套的升级，从“小户、大户混杂式”社区，到出入皆是富豪，经济实力和生活品位不相上下，这是圈层上的升级，如果一定要形容这种全方位的消费升级，就是一个词，社区品质。

如果说，城北金茂凭借的是一个区域的未来，红利的崛起，让投资型买家们趋之若鹜，而暨阳府却凭借的是改善性群体的终极需求：全方位的消费升级，从城南的中心资源、“暨阳湖最后300米湖岸线”的稀缺自然资源、到最纯粹的客户圈层，从物业领跑者万科物业的服务升级到人性化的居住品质升级。十八样升级标准，样样能打。

该数据来源自爱上网

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