重磅消息！苏州住房公积金政策调整！贷款额度全面提高！

      张家港同步，昨天起已正式执行！

      公积金新政之下，首次使用公积金贷款，个人额度从45万提高到了60万！家庭额度从70万提高到了90万！

      此消息一出，市场一片沸腾，买房者们也都已经坐不住了！

      近几天以来，来向我咨询的楼市人越来越多！我归结了一下，基本就是集中为以下几个问题：

      今年这个情形，适合买房吗？

      未来楼市的走向如何？

      现在房价有没有到顶了？

      手头的房子究竟能不能涨？

      大家关注的这些问题，其实归根结底，就是想要弄清楚一样东西。

      这个东西叫做：预期

     而想要对预期有个较为准确的判断，还是要从当前的楼市政策中捕捉蛛丝马迹。

     那我就跟大家来聊聊政策背后释放出的信号，这对于买房来说具有很重要的参考意义！

     01.

     从去年下半年开始，全国各地都进入到了大规模的“保楼市”之中。

     而到了今年，这轮行动已经越演越烈，大到中央，小至地方政府，全都在想方设法要保住楼市。

     可以看到，为了救市，一系列声势浩大的步骤已经徐徐展开！

     这步大棋，我把它分为了三个阶段。

     第一阶段——官方表态

     3月份，国务院金融委会议召开，国家六大顶级部门罕见地统一表态，金融委、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等六部委先后发声，对市场、对楼市表达了坚定的救市态度！

       财政部说，今年内都不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，简而言之，房产税暂缓！

      证监会说，一定会积极配合相关部门的工作，有力有效化解房地产企业的风险，此话一出，房企们心里的大石头终于落地。

      银保监会说，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

     央行说，稳定预期，提振信心，特别注意防范化解房地产市场的风险。

     外汇局说，配合有关部门促进房地产市场健康稳定发展，稳定市场预期。

     在这次关键的高层表态之后，直接就把宏观市场的信心全部拉回来了！地产股集体大涨，全线飘红！

     4月3日住建部主管的中国房地产报又发布文章《实事求是主动作为，落实中央房地产良性循环重要精神》。

     这篇文章的态度，同样是非常明朗，每一条都是为保楼市的大干货：

     1、消除不合时宜的房地产限制性政策措施；

     2、从房地产整个循环链条的疏通中，除了已经不合时宜的政策措施，土地出让政策也急需调整，主动大力降低拿地门槛，让利润给企业。

     3、不合时宜的楼市阶段性措施的终止也贵在速度。

     大家要知道，这个中国房地产报是由住建部主管、中国建设报社主办的，属于根正苗红的官媒！

     所以它的文章就是代表了官方的态度。

     观点之犀利，救市之心切，是一点都藏不住了！

     与官方表态同步进行的，就是第二阶段——放水

     2月中旬，央行发布了《2021年第四季度中国货币政策执行报告》。在货币政策上，就央妈提出要保持货币信贷总量稳定增长，降低企业融资成本。

      而前几天的国常会议，又提出要部署适时运用货币政策工具，更加有效支持实体经济发展。

     可见，“宽货币+宽信用”就是2022年信贷政策的大方向，既要印更多钱出来，又要降低借钱的门槛，大放水又来了！

     同时期我们看到：

     12月15日，全面降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；

     1月17日，央行降息，下调MLF和OMO利率各10个基点；

     1月20日，央行再次降息，一年期LPR从3.8%下调到3.7%，五年期LPR从4.65%下调到4.6%。

     5年期LPR利率的下调，直接影响的就是楼市房贷！

     春节过后各大城市房贷利率都在继续下降，有部分城市房贷利率甚至出现近三年来最大单月降幅！

     包括张家港，当前首套房利率也低至了4.6%，并且各大银行都表示马上就能放款！

     肉眼可见的，楼市正迎来罕见的金融宽松期！

     而当前，全国楼市也进入到了最为轰轰烈烈的第三阶段——政策松绑

     据中指研究院的数据，1季度以来，全国超过60多个城市，累计已经出台放松楼市政策百余次！

     来看看各大城市都做了什么，小松绑则是发放购房补贴、降低房贷利率、为房企提供资金支持。

     更狠的则是直接来个大松绑！首付比例低至2成！取消限售！取消限购！

      郑州、哈尔滨、衢州、兰州、重庆、青岛、宁波……这些城市几乎都是明着开始放松政策了！

      像无锡还不敢轻举妄动，但表面的风平浪静之下，早已经暗潮汹涌！

      包括苏州之前也传出了这些松绑政策的小道消息，如今正在逐一应验！

      从4月11日起，苏州二手房限售5年改3年！限购资格认定放松：3年内连续2年社保，改为3年内累计2年。外地户籍复购：卖房后2年内，无需社保或税单可直接购房！

      所以后面市场会如何走？信号已经很明显了！

      在官方定调频出，多项措施出尽，政策暖意进一步释放之后，我们不难得出判断：疫情结束之后就会迎来楼市的大反弹！

      其实今年的楼市小阳春是意外被疫情所打断了，如果没有发生疫情，3月份开始就会有大幅回暖。

      不过好消息是，对于买房者来说，也算是提供了更充足的预备时间，毕竟今年的楼市当真是存在着巨大结构性机会！

      02.

      聊完宏观层面的，我们再来具体说说张家港。

      我们先来说个微观层面的信号。

      很多人都知道，前期因为缺少客户，张家港几乎所有的新房都是跟中介公司合作的，需要给中介公司一笔渠道费。

      根据我最新了解到的消息，目前因为楼市开始慢慢转暖，买房人群增多，很多项目的渠道佣金都在往下滑。

      自访客户都已经很多了，何必再去浪费营销费用给到渠道。

      不仅如此，很多项目当下正在慢慢的收回前期额折扣，比如金茂悦二期，很多优惠正在慢慢取消。

      也就是说，等过了这段时间如果你再想要去购买，基本上只能按照备案原价，没有任何优惠了！

      金茂之所以有这样做的勇气，根本上就是因为金茂对自己的产品、对港城的后续市场是非常有信心的！

      这对于买房者来说，其实也是一个重要信号！

      等到疫情过后，楼市全面回暖，到时候再想入手，早就不是当前的价格了。

      想要买房实现资产的最大化，一定要具备对于市场的这种敏锐度！

      03.

      现在很多人买房，很关心一点，自己买的房子到底能不能涨。

      几乎每个买房者在购房的时候，都会对于新房的溢价能力进行一个评估。

      中国有句话叫以史为鉴，意思就是我们要学会从经验中可以得到相对精准的判断。

      所以，大家不要去相信很多项目的销售员给描绘的美好未来，而是要看房子真正流入到二手市场后，他的表现到底怎么样。

      有两点最重要：

      第一，房价的涨幅究竟如何；

      第二，到底有没有真实的成交，还仅仅是停留在中介嘴上的口嗨。

      我们知道，2019年金茂开始开发的两个项目，金茂府和金茂悦一期，当前都已经交付并流入二手市场上。

      事实上，2019年在张家港同期开发的项目其实挺多的，但很多到现在都没有交付，或是交付了都还没有比较好的成交。

      而金茂不仅是做到了按时交付，整体的交付品质也是由港城人民共鉴，好评如潮。

△金茂府实景图

      而金茂最厉害的还有另外一点，在交付后的短短几个月内，就能实现溢价！

      看看当前中介挂出的金茂悦一期房源报价，98平户型挂牌价225-250万！112平户型挂牌价250-300万！128平户型挂牌价275-305万不等！

      当然，除了挂牌价格，我们还需再看看更为真实的成交价！

      来看看金茂二手房正儿八经的成交价格，112平成交价格246万，单价达到了2.2万/平！

      而当时金茂悦新房均价在1.8万/平左右，直接溢价了4000元/平！

      而当初售价均价在20620元/平方的金茂府，如今140平二手成交价格360万，单价将近2.6万/平！

      尤其是府系的大户型，普遍溢价都在100万以上！

      以上这些，可都是真真实实已经成交的二手房买卖合同上的数据。

      换句话说，金茂府和金茂悦（一期）的价格已经得到了市场的最真实的验证。

      金茂的溢价能力，非同一般！

      如果我们再对比一下市场上的其他项目，其实就更加明显了。

     根据贝壳平台显示，跟金茂府差不多时期交付人民路某项目，目前二手房源的挂牌价格基本不超过2.4万/平。

      而该项目前期的新房均价就要2.3万/平，等于是每个平方才仅有几百块的溢价！

      并且这个价格还只是当前的挂牌价，实际的成交价格还要再下压。

      如此看来，金茂的产品就是非常耐打，自带的品牌溢价能力更是其他项目难以企及的！

      金茂悦一期、金茂府是如此，那未来的金茂悦二期更是如此！

      更加炸裂的是，据说今年览秀城就要正式开业了！

      在苏州2022年等待开业的商业体中，览秀城还是体量最大的！且远超其他综合体！

      据了解，金茂悦二期预计也将于9月底就要迎来首批房源的交付，有了览秀城的加持，想必交付后短期内的溢价就能十分可观！

      接下来，金茂悦二期周边还会持续拍地，每一次土地出让，位置只会越来越偏，但价格却只会越来越高！

      老城区已经许久没有新地入市，可能大家感受不到房价的上抬，但接下来，城北板块在持续拍地刺激之下，随之而来的就是价值提升！

      不仅如此，大家想一想，这块地可是金茂在2019年拿的，光是地价，现在城北板块就已经增长了好多。

      但因为限价的原因，目前金茂悦二期的备案价还是根据3年前的地价来给到的。

      换句话说，这就相当于你穿梭回到了3年前买房一样。

      还有个重磅消息。

      即将出让的万达北侧地块，要求本地块竞得者无偿提供不少于6500平方米商业用房。

      我大概算了下。

      这块地目前的起拍价已经达到了1.2万每平，如果再加上6500平的商业用房，起拍价就直接突破1.3万了，最终也很有可能成为港城新的“隐藏地王”。

      这对于周边楼盘而言，都属于重大刺激利好。

      而金茂项目，也正是因为地价没那么贵，所以对于金茂而言，就有更多的空间和动力来提升项目的品质：

      1、二期小区内部还有河道景观，光是这一项成本就得增加很多！

      2、从墙纸到马桶，各类装标都是不断升级的！

△景观规划示意图

      这其实就是金茂的魄力，也是金茂做产城运营所具备的独特优势。

      利用城市运营的能力和经验，拿到性价比高的好地块，留足利润空间做住宅产品，从而实现区域腾飞和产品品质的提升两个维度的全面实现。

      04.

      最后的清仓阶段了！

      这个户型采用了比较经典的做法，餐客厅一体化，三开间朝南，北侧设置了一个书房，同时配备了内卫和客卫两个卫生间。

      南北通透、U型厨房、主卧套间、干湿分离……把所有居住要素里需要考虑到的最重要的产品力，全都做到位了！

      更重要的是，这是一个看平面图没太大感觉，但是实际使用的体验百倍强于看平面单页的户型。

      道理也很简单，因为金茂在户型设计过程中就提前考虑到了业主的实际居住感受，把更多人性化的设计融入了其中。

      比如入户设计了更宽尺度的玄关柜，南面双阳台面宽约6.6米，整个阳台的进深达到了1.8米！

      112平的户型对于港城的自住和投资买房人群来说，无疑是一个兼顾总价和房型的极致产品力户型，在房价一直看涨的时代，这是最大的诱惑和皮夹子。

      除了112平户型以外，金茂悦二期其余户型均还有房源在售，126平、132平、146平，均可以满足各种家庭的需求。

      此外还有板块内目前供应量仅有2%的超稀缺180㎡大平层！

      这个180平户型，四开间朝南，南向配备了三个卧室！

      这就意味着对于三代同堂家庭来说，不会牺牲老人和孩子的居住空间，每个家庭成员的需求都能得到充分满足，享受到足够的光照。

      同时，整个客厅采用的是大宽厅设计，且双面都配备了完整背景墙让家人拥有更充分的休闲活动空间，从而产生更好的交互。

      更关键的是，二环内像这样的大平层，拆迁房都要卖到1.6万以上，而金茂悦均价1.8万+，是真正倒挂的品质改善盘！

      目前来看，新房市场上金茂悦二期，无论是地段、品质，还是未来的溢价能力，都已经是妥妥的同等价位段的王者！

      对了，还有一点大家一定一定要千万注意。

      现在买房，选对开发商最重要！

      金茂作为央企，开发的项目按时甚至是提前交付已经是金茂最低的下限，而这样最合理的要求，现在反而成为了很多开发商的命门。

      靠着一个个项目的积累，金茂目前已经实现了客户端的口碑和市场端的溢价带来的势如破竹。

      在救市持续加码，政策利好不断的情况下，2022年，金茂悦二期，估计又将持续霸屏了！